Comprar casa en Suiza como extranjero: guía 2025

Suiza, aunque no es miembro de la Unión Europea, forma parte de la Asociación Europea de Libre Comercio (EFTA) y mantiene fuertes lazos económicos y políticos con la UE a través de diversos acuerdos bilaterales.

Es conocida por sus paisajes impresionantes, incluyendo los Alpes suizos y sus pintorescos lagos, así como por sus ciudades históricas bien conservadas.

El país está dividido en 26 cantones, que sirven como las principales divisiones administrativas y poseen un alto grado de autonomía.

Con una población de más de 8,7 millones de personas en 2025, la rica diversidad cultural y geográfica de Suiza la convierte en un destino atractivo tanto para inversores como para exploradores.

Distribución de la población en los cantones de Suiza

¿Por qué invertir en Suiza?

El atractivo de Suiza no solo reside en su belleza natural y alta calidad de vida, sino también en su significativo potencial de inversión.

El país cuenta con más de 1.500 lagos, además de un clima generalmente suave durante la mayor parte del año.

Suiza es conocida por su estabilidad y prosperidad, ocupando consistentemente uno de los lugares más ricos a nivel mundial. Su economía robusta se ve reforzada por sectores como las finanzas, la farmacéutica y la tecnología.

En 2023, Suiza recibió una cantidad significativa de turistas internacionales, contribuyendo de manera importante a su industria turística y economía local.

Los turistas estadounidenses por sí solos representaron alrededor de 3 millones de pernoctaciones, reflejando un crecimiento considerable en comparación con los niveles previos a la pandemia. En total, el número de pernoctaciones por turistas en Suiza fue de 20,8 millones, mostrando una sólida recuperación y optimismo para un crecimiento continuo en el sector turístico en 2024 (fuente: SwissInfo).

El mercado inmobiliario suizo está mostrando varias tendencias que se espera continúen hasta 2025:

• Aumento de los precios de las propiedades residenciales: A pesar de las tasas de interés más altas, la demanda de propiedades residenciales sigue siendo fuerte. Los precios de los apartamentos aumentaron casi un 3,5% en 2023, mientras que las viviendas unifamiliares subieron alrededor de un 2,5%. Se espera que esta tendencia alcista continúe hasta 2025.
• Mayor confianza de los inversores: El índice de sentimiento inmobiliario suizo se ha recuperado de los niveles más bajos anteriores, lo que indica un renovado optimismo entre los inversores. Esta recuperación se atribuye a tasas de interés estabilizadas y mejores condiciones económicas, lo que sugiere una perspectiva positiva para 2025.
• Densificación urbana y uniformidad arquitectónica: El desarrollo urbano ha llevado a la creación de barrios de uso mixto en ciudades como Zúrich, Ginebra y Lausana. Esta tendencia refleja un enfoque en la densidad y la eficiencia energética, a menudo a expensas de la diversidad arquitectónica.
• Desafíos en el sector inmobiliario comercial: El mercado inmobiliario comercial enfrenta dificultades debido a los costos de financiamiento más altos y la menor demanda de espacios de oficinas después de la pandemia. Las principales instituciones financieras han identificado esta desaceleración como un riesgo significativo en 2025.

Costo promedio de compra de propiedad en Suiza

Aunque estas cifras proporcionan una visión general del mercado actual, los precios de las propiedades en Suiza pueden variar significativamente según la ubicación exacta, el tipo de propiedad y las condiciones del mercado.

Puedes seguir fácilmente las últimas tendencias y la evolución de los precios en nuestra página dedicada:

La rica diversidad geográfica y el patrimonio cultural de Suiza permiten elegir entre una amplia gama de regiones y áreas, cada una con su propio atractivo y estilo de vida único.

Regiones populares para invertir y vivir

• Zúrich: Como la ciudad más grande de Suiza, Zúrich es conocida por su alta calidad de vida, su vibrante escena cultural y su economía sólida. Los tipos de propiedades varían desde apartamentos modernos en el centro de la ciudad hasta lujosas viviendas en los suburbios.
• Ginebra: Situada junto al impresionante Lago de Ginebra y a la frontera con Francia, Ginebra es una ciudad global con numerosas organizaciones internacionales. Ofrece elegantes apartamentos, villas junto al lago y casas en barrios prestigiosos.
• Lucerna: Famosa por su arquitectura medieval y su hermosa ubicación junto al lago, Lucerna atrae a quienes buscan una combinación de encanto histórico y comodidades modernas. Las opciones de vivienda incluyen apartamentos históricos y casas contemporáneas.
• Interlaken: Ubicada entre el Lago de Thun y el Lago de Brienz, Interlaken es una puerta de entrada a los Alpes suizos y un destino popular para los entusiastas de los deportes de aventura. Las propiedades varían desde encantadores chalets hasta modernos apartamentos con vistas a la montaña.
• La Región del Lago de Ginebra: Incluyendo ciudades como Lausana y Montreux, esta área es conocida por su hermoso paisaje, sus viñedos y sus eventos culturales. Las propiedades van desde apartamentos frente al mar hasta villas de lujo.
• El Cantón de Valais: Conocido por sus estaciones de esquí como Zermatt y Verbier, el Cantón de Valais es ideal para los entusiastas de los deportes de invierno. Las propiedades disponibles incluyen chalets con acceso directo a las pistas, apartamentos de vacaciones y lujosas casas en la montaña.

El proceso de compra de propiedades en Suiza por parte de extranjeros es más complejo en comparación con otros países, debido a regulaciones y restricciones específicas.

Los extranjeros generalmente necesitan un permiso para comprar propiedades en Suiza. Esto aplica a los extranjeros no residentes y a los residentes de países fuera de la UE/EFTA. Los residentes de la UE/EFTA que viven en Suiza no enfrentan estas restricciones y pueden comprar propiedades sin permisos especiales.

El tipo de propiedad también es relevante:

• Residencia principal: Los extranjeros con un permiso de residencia suizo válido (permiso B o C) pueden comprar propiedades para su residencia principal sin restricciones.
• Residencia secundaria: Los no residentes enfrentan estrictas limitaciones para la compra de residencias secundarias. El número total de permisos emitidos anualmente es limitado.
• Propiedades de inversión: La compra de propiedades con fines de inversión está generalmente restringida para los no residentes. Sin embargo, las propiedades comerciales (como hoteles y negocios) pueden estar permitidas.

La Ley Koller regula la adquisición de bienes raíces por no residentes. Esta ley limita la compra de propiedades residenciales por parte de extranjeros y se aplica de manera estricta.

Ciertas regiones, especialmente las zonas turísticas como Zúrich, Ginebra y estaciones de esquí, tienen restricciones y cuotas adicionales sobre la propiedad extranjera.

Los extranjeros también están generalmente restringidos a la compra de propiedades que no superen los 1,000 metros cuadrados de terreno.

1. Obtener un Permiso de Residencia Suizo

Un permiso de residencia suizo es esencial para cualquier transacción financiera importante en Suiza, incluyendo la compra de propiedades, la contratación de servicios públicos y la presentación de impuestos. Existen varios tipos de permisos, siendo el permiso B el más común para los compradores de propiedades extranjeros.

Puedes solicitar un permiso de residencia en la oficina de migración cantonal del lugar donde piensas residir. La solicitud requiere:

• un pasaporte válido;
• un formulario de solicitud completado;
• una razón para solicitar el permiso (como la compra de una propiedad);
• prueba de medios financieros;
• cobertura de seguro de salud.

El proceso puede tardar desde unas pocas semanas hasta un par de meses.

2. Abrir una cuenta bancaria suiza

Una cuenta bancaria local es necesaria para gestionar los pagos relacionados con la compra de la propiedad, incluyendo el depósito, el precio de compra, impuestos y pagos continuos de servicios públicos.

La mayoría de los bancos requerirán:

• tu permiso de residencia;
• pasaporte;
• prueba de empleo o ingresos;
• posiblemente, prueba de dirección.

3. Comenzar la búsqueda de propiedades

Explora listados en línea en Properstar para encontrar propiedades en venta en el área de tu interés. Puedes aprovechar nuestros filtros avanzados e incluso delimitar tu área preferida en el mapa.

Considera contratar a un agente inmobiliario para obtener una mejor visión del mercado y asistencia en la búsqueda de propiedades que cumplan con tus criterios y presupuesto.

4. Encuentra al agente inmobiliario adecuado

El agente inmobiliario adecuado puede proporcionar información sobre el mercado local, ayudar a encontrar propiedades que cumplan con tus criterios y gestionar el proceso de negociación.

Aquí te mostramos cómo asegurarte de elegir al mejor profesional para tus necesidades:

• Expertise local: Busca agentes con un profundo conocimiento del área de tu interés. Deben estar bien informados sobre las tendencias del mercado local, los precios y los aspectos únicos de la comunidad.
• Habilidades lingüísticas: Si no dominas uno de los idiomas oficiales de Suiza (alemán, francés, italiano o romanche), es esencial encontrar un agente que pueda comunicarse eficazmente en tu idioma. Actuarán como tu intermediario con los vendedores, abogados y otras partes involucradas en el proceso.
• Experiencia y credenciales: Verifica la experiencia y las calificaciones del agente. Deben tener un historial sólido de asistencia a compradores extranjeros y estar registrados en una asociación inmobiliaria reconocida en Suiza.

Puedes utilizar la función de búsqueda de agentes en Properstar para encontrar agentes inmobiliarios locales de buena reputación. Nuestra plataforma ofrece acceso a una amplia red de profesionales evaluados por su experiencia y fiabilidad, facilitando la búsqueda de alguien que cumpla con tus necesidades específicas.

5. Realiza visitas a las propiedades

Visita las propiedades potenciales para evaluar su estado, ubicación y adecuación.

6. Verificaciones legales y diligencia debida

El Registro de la Propiedad (Grundbuchamt) es crucial para verificar el estado legal de la propiedad, asegurando que esté libre de deudas, cargas o embargos y que el vendedor tenga el derecho legal de vender. Esto se puede hacer solicitando un extracto del Registro de la Propiedad.

Asegúrate de que la propiedad cumpla con las leyes locales de zonificación y planificación urbana. Esto es particularmente importante para construcciones nuevas o propiedades rurales, donde pueden existir restricciones.

Aunque no es un requisito legal, se recomienda encarecidamente realizar una inspección de la propiedad para revisar el estado físico del inmueble. Esto puede descubrir posibles problemas con la estructura del edificio, los servicios o el terreno.

7. Haz una oferta

Con la ayuda de tu agente inmobiliario, presenta una oferta por la propiedad. Si se acepta, procederás a la etapa del contrato.

8. Firma el contrato preliminar (Vorverkaufsvertrag)

Este acuerdo preliminar entre comprador y vendedor (Vorverkaufsvertrag) asegura la compra e involucra típicamente un depósito por parte del comprador (generalmente el 10% del precio de compra). Especifica los términos y condiciones de la venta y compromete a ambas partes en la transacción.

Si el comprador se retira, pierde el depósito. Si el vendedor se retira, debe devolver el doble del monto del depósito.

9. Finaliza los arreglos hipotecarios (si corresponde)

Finaliza los términos con tu banco si estás financiando la compra a través de una hipoteca.

10. Firma la escritura de venta (Kaufvertrag)

El paso final es firmar la escritura de venta (Kaufvertrag) ante un notario, transfiriendo la propiedad. El comprador debe pagar el precio de compra restante y todos los impuestos y tasas asociados en este momento.

Ambas partes deben presentar su identificación, el permiso de residencia, prueba del pago del depósito y cualquier detalle hipotecario, si corresponde.

11. Registra la propiedad

Después de firmar la escritura, el nuevo propietario debe registrar la propiedad en el Registro de la Propiedad local. Este paso es esencial para la protección legal.

12. Paga los impuestos y tasas asociados

Los compradores son responsables de pagar el impuesto de transferencia de propiedad y cualquier tasa adicional de notario y registro. Dependiendo del cantón, el costo total puede variar entre el 3% y el 5% del precio de compra.

Impuestos para la compra de propiedades

Dada la complejidad del proceso, se recomienda contratar a un abogado especializado en derecho inmobiliario suizo. Ellos pueden manejar las verificaciones legales, negociaciones y trámites, asegurando que tus derechos estén protegidos durante toda la compra.

Algunos recursos valiosos para información oficial incluyen:

• Oficina Federal de Migración de Suiza: Para información sobre permisos de residencia y requisitos legales para extranjeros.
• Registro de la Propiedad (Grundbuchamt): Para verificar el estado legal de la propiedad.
• Administración Federal de Impuestos (FTA): Para detalles sobre impuestos relacionados con transacciones inmobiliarias.
• Asociación Suiza de Notarios: Ofrece información sobre el proceso notarial y los requisitos legales.

13. Transfiere los servicios públicos

Transfiere los servicios públicos a tu nombre y configura los servicios locales.

En Suiza, hay varios tipos de hipotecas a considerar:

Consideraciones clave

• Estabilidad financiera: Asegúrate de tener ingresos estables y un historial financiero sólido para cumplir con los criterios de elegibilidad.
• Pago inicial: Se requiere un pago inicial mínimo del 20%, con al menos el 10% proveniente de fondos personales.
• Plazo del préstamo: Considera la duración del plazo hipotecario y cómo se alinea con tus objetivos financieros.
• Condiciones del mercado: Mantente informado sobre las condiciones del mercado y las tendencias de tasas de interés para tomar una decisión informada.

Recursos útiles

• Banco Nacional Suizo (SNB): Para información sobre tasas de interés hipotecarias e indicadores económicos.
• Autoridad Suiza de Supervisión del Mercado Financiero (FINMA): Para regulaciones y directrices relacionadas con hipotecas y servicios financieros.

Suiza tiene restricciones específicas para la compra de bienes raíces por parte de no residentes. La ley "Lex Koller" limita la propiedad residencial por parte de extranjeros, especialmente en áreas turísticas. Los no residentes pueden necesitar permisos especiales y el proceso puede ser complicado.

Suiza es conocida por su alto costo de vida y los precios de las propiedades reflejan esta realidad. Los inmuebles en ciudades populares como Zúrich, Ginebra y Basilea pueden ser especialmente caros. Es crucial contar con un presupuesto adecuado y asegurarse de tener una financiación suficiente.

Además del precio de compra, los compradores deben considerar varios costos adicionales:

• Impuesto de transferencia de propiedad: Varía según el cantón, generalmente entre el 1% y el 3%.
• Gastos notariales y legales: Típicamente alrededor del 0,5% - 1%.
• Gastos de registro de propiedad: Aproximadamente del 0,3% - 0,5%.
• Impuestos anuales sobre la propiedad: Pueden variar significativamente dependiendo de la ubicación.

Algunas propiedades, especialmente las más antiguas, pueden requerir mantenimiento y renovaciones significativas. Realizar una peritación inmobiliaria exhaustiva es altamente recomendable para identificar problemas potenciales y estimar los costos de reparación.

Las leyes de zonificación suizas y los reglamentos de planificación son muy estrictos. Asegúrate de que la propiedad cumpla con las leyes locales y las posibles restricciones sobre renovaciones.

Si tienes la intención de comprar una propiedad para generar ingresos por alquiler, ten en cuenta que el mercado de alquileres en Suiza está altamente regulado. Los controles sobre los alquileres y las protecciones para los inquilinos pueden afectar la rentabilidad. Además, los alquileres a corto plazo (p. ej., Airbnb) pueden estar sujetos a restricciones locales.

Si financias la compra en una moneda diferente al franco suizo (CHF), las fluctuaciones en los tipos de cambio pueden afectar tus cuotas hipotecarias y la inversión global. Considera estrategias de cobertura para gestionar el riesgo de cambio.