Comprar casa en Portugal como extranjero: guía 2025

Portugal ocupa la punta occidental de la península ibérica y es uno de los 27 miembros de la Unión Europea, así como parte de la eurozona.

Sus territorios incluyen:

• la parte continental;
• los archipiélagos de Madeira y las Azores en el Océano Atlántico.

Portugal está organizado en 18 regiones en la parte continental y dos regiones autónomas (Madeira y Azores), cada una con su propia autonomía y cultura.

Con más de 10 millones de habitantes en 2025, la rica herencia cultural de Portugal y su diversidad geográfica lo convierten en un país fascinante tanto para los inversores como para aquellos que desean trasladarse.

Distribución de la población en las regiones de Portugal (escala 1-100)

¿Por qué invertir en Portugal?

El país cuenta con más de 1.793 kilómetros de costa que disfrutan de una excelente exposición solar, especialmente en regiones como el Algarve, que es conocido por tener más de 300 días de sol al año.

Siendo el cuarto país más visitado en Europa, Portugal siempre ha tenido un excelente flujo turístico que alcanzó un récord en 2023, el mejor año de turismo de la historia del país con más de 30 millones de visitantes, quienes generaron 25 millones de euros en ganancias relacionadas con la industria turística (Gobierno de Portugal).

El turismo juega un papel vital en la economía portuguesa, contribuyendo con el 8.1% de su PIB. Obviamente, también tiene un gran impacto en la industria de la construcción inmobiliaria.

• Crecimiento económico estable que apoya la demanda de inmuebles: Se espera que el PIB de Portugal crezca un 1,8% en 2025, creando un entorno estable para las inversiones inmobiliarias.
• Iniciativas gubernamentales para abordar la accesibilidad a la vivienda: En respuesta al aumento de los precios de las propiedades, el gobierno ha lanzado un paquete de 2.000 millones de euros para construir aproximadamente 33.000 viviendas para 2030, con el objetivo de aliviar la crisis de la vivienda. (fuente: Reuters).
• Interés sostenido por parte de inversores extranjeros: A pesar de los cambios en programas como el Golden Visa, Portugal sigue siendo atractivo para los compradores internacionales, especialmente de los Estados Unidos, lo que contribuye al aumento de la demanda en el mercado inmobiliario.
• Desigualdades regionales en los valores inmobiliarios: Las principales ciudades como Lisboa y Oporto siguen registrando precios más altos, mientras que las zonas emergentes como la Costa de Plata y Alentejo ofrecen oportunidades más accesibles, atrayendo tanto a inversores como a compradores que buscan valor.

Costo promedio de comprar una propiedad en Portugal

A partir de 2025, el mercado inmobiliario en Portugal muestra una amplia gama de precios en sus áreas y ciudades más codiciadas, reflejando el atractivo variado de cada ubicación tanto para compradores nacionales como internacionales.

Si bien estas cifras brindan una instantánea del mercado actual, los precios de las propiedades en Portugal pueden variar significativamente según la ubicación exacta, el tipo de propiedad y las condiciones del mercado.

Puedes seguir fácilmente las últimas tendencias y evoluciones de precios en nuestra página dedicada:

Los paisajes pintorescos y la rica cultura de Portugal ofrecen una amplia selección de ciudades y regiones para vivir o invertir, cada una con su propio encanto distintivo.

Las regiones más populares para invertir y vivir

• Algarve: Renombrada por sus hermosas playas, resorts de golf y clima soleado, el Algarve es un destino muy popular para jubilados y turistas.
• Lisboa: Siendo la capital de Portugal y su ciudad más grande, Lisboa ofrece tanto encanto tradicional como comodidades modernas, atrayendo tanto a jóvenes profesionales como a familias.
• Oporto: Conocida por su rica historia, el vino de Oporto y la arquitectura distintiva, Oporto se está volviendo cada vez más popular por su vitalidad cultural y su sólido mercado inmobiliario.
• Madeira: Famosa por sus exuberantes paisajes, clima suave y actividades al aire libre, la isla de Madeira es ideal para aquellos que buscan un estilo de vida tranquilo.
• Costa de Plata: La Costa de Plata se extiende desde Lisboa hasta Oporto y ofrece una alternativa menos concurrida al Algarve con sus hermosas playas, campos de golf y ciudades tradicionales.
• Alentejo: Conocida por sus llanuras onduladas y viñedos, el Alentejo es una región perfecta para aquellos que buscan un estilo de vida más tranquilo y relajado.

Sí, los extranjeros pueden adquirir propiedades en Portugal relativamente fácilmente. El proceso es bastante sencillo y no difiere significativamente del de los ciudadanos portugueses.

Los ciudadanos extranjeros necesitan obtener un número fiscal portugués (Número de Identificação Fiscal, NIF) de la autoridad tributaria portuguesa. Esto es necesario para todas las transacciones financieras y legales en Portugal, incluida la compra de propiedades.

1. Investigación y planificación

Determina si la propiedad es para inversión, mudanza, vacaciones o jubilación. Establece un presupuesto que incluya los costos adicionales (como impuestos y gastos legales) y los gastos recurrentes (por ejemplo, mantenimiento e impuestos sobre la propiedad).

2. Obtén un número de identificación fiscal portugués (NIF)

El NIF es esencial para varias transacciones en Portugal, como la compra de bienes inmuebles, la apertura de una cuenta bancaria, la activación de servicios públicos y la presentación de impuestos.

Si no resides en Portugal, puedes autorizar a un representante para que gestione el proceso en tu nombre. Este representante debe residir en Portugal y puede ser un abogado o un asesor fiscal.

Necesitarás:

• Un pasaporte o un documento de identidad válido;
• Prueba de dirección: puede ser una factura reciente de una empresa de servicios públicos o un documento emitido por el gobierno que indique tu dirección de residencia en tu país de origen;
• Poder notarial: si utilizas un representante, podría ser necesario un documento de poder notarial.

Para presentar la solicitud, tú o tu representante deberán visitar una oficina local de impuestos (Finanças) en Portugal. Algunas oficinas pueden requerir una cita, que se puede reservar en línea. No hay tarifas para obtener un NIF.

El NIF suele emitirse de inmediato durante tu visita a la oficina de impuestos o poco después.

3. Abre una cuenta bancaria portuguesa

Abrir una cuenta bancaria en Portugal es sencillo y puede hacerse incluso siendo no residente.

Necesitarás:

• Un pasaporte o un documento de identidad válido;
• NIF portugués;
• Prueba de dirección;
• Prueba de empleo o ingresos.

4. Comienza la búsqueda

Explora los anuncios en línea en Properstar para encontrar propiedades en venta en tu área de interés. Puedes utilizar nuestros filtros avanzados e incluso dibujar tu área preferida en el mapa.

Considera la opción de contratar a un agente inmobiliario para tener una idea más clara del mercado inmobiliario y que te ayude en la búsqueda de propiedades que cumplan con tus criterios y tu presupuesto.

5. Encuentra el agente inmobiliario adecuado

El adecuado agente inmobiliario puede proporcionarte información detallada sobre el mercado local, ayudarte a encontrar propiedades que cumplan con tus criterios y navegar por el proceso de negociación.

Aquí te indicamos cómo asegurarte de elegir al mejor profesional para tus necesidades:

• Experiencia local: Busca agentes con un profundo conocimiento del área de tu interés. Deben estar informados sobre las tendencias inmobiliarias locales, los precios y los aspectos únicos de la comunidad.
• Competencias lingüísticas: Si no hablas con fluidez el portugués, encontrar un agente que pueda comunicarse eficazmente en tu idioma y servir como intérprete es esencial. Actuará como intermediario con los vendedores, notarios y otras partes involucradas en el proceso.
• Experiencia y credenciales: Verifica la experiencia y las calificaciones del agente. Deben tener experiencia con compradores extranjeros y estar registrados en una agencia inmobiliaria reconocida en Portugal.

Puedes utilizar la función de búsqueda de agentes de Properstar para encontrar agentes inmobiliarios locales confiables.

Nuestra plataforma ofrece acceso a una amplia red de profesionales seleccionados por su experiencia y confiabilidad, lo que te facilita encontrar a alguien que satisfaga tus necesidades específicas.

6. Visita las propiedades

Visita las propiedades que has identificado durante tu búsqueda para evaluar sus condiciones, ubicación y adecuación.

7. Controles legales

El Registro de la Propiedad (Conservatória do Registo Predial) es fundamental para verificar el estado legal de la propiedad, garantizando que esté libre de deudas, hipotecas o restricciones, y que el vendedor tenga el derecho legal de vender. Puedes hacerlo solicitando un certidão permanente al Registro de la Propiedad.

Asegúrate de que la propiedad cumpla con las leyes locales de zonificación y urbanismo. Esto es especialmente importante para las nuevas construcciones o las propiedades rurales, donde podría haber restricciones.

Aunque no es un requisito legal, es muy recomendable realizar una valoración inmobiliaria para verificar el estado de la propiedad y revelar posibles problemas con la estructura del edificio, las instalaciones o el terreno.

8. Presenta una oferta

Con la ayuda de tu agente inmobiliario, presenta una oferta por la propiedad. Si es aceptada, pasarás a la fase contractual.

9. Firma el contrato preliminar (Contrato-promessa de compra e venda)

Este acuerdo preliminar entre el comprador y el vendedor (contrato-promessa de compra e venda) asegura la compra y a menudo incluye un depósito por parte del comprador (generalmente el 10 % del precio de compra). Especifica los términos y condiciones de la venta y compromete a ambas partes en la transacción.

Si el comprador se retira, pierde el depósito. Si el vendedor se retira, debe devolver el doble del monto del depósito.

10. Finaliza la hipoteca (si corresponde)

Finaliza los últimos acuerdos con tu banco si estás financiando la compra a través de una hipoteca.

11. Firma la escritura de compra y venta (Escritura de Compra e Venda)

El paso final es firmar la escritura de compra y venta (escritura de compra e venda) ante un notario, transfiriendo la propiedad. El comprador debe pagar el precio de compra restante y todos los impuestos y gastos asociados en este momento.

Ambas partes deben presentar su identificación, NIF, prueba del pago del depósito y cualquier detalle hipotecario, si corresponde.

12. Registra la propiedad

Después de firmar la escritura, el nuevo propietario debe registrar la propiedad en el Registro de la Propiedad local. Este paso es esencial para la protección legal.

13. Paga impuestos y gastos asociados

Los compradores son responsables del pago del impuesto de transmisión de bienes inmuebles (IMT) para propiedades revendidas o del IVA para nuevas propiedades, además del impuesto de timbre, los honorarios notariales y de registro. Dependiendo de la región, el costo total puede variar entre el 6 % y el 8 % del precio de compra.

Impuestos para nuevas propiedades

Impuestos para propiedades revendidas

Costos adicionales

Dadas las complejidades del proceso, se recomienda contratar a un abogado especializado en derecho inmobiliario portugués. Estos profesionales pueden manejar los controles legales, las negociaciones y la documentación, asegurando que sus derechos estén protegidos durante la compra.

Algunos recursos valiosos para obtener información oficial incluyen:

• Ministerio de Justicia portugués: Para obtener información sobre los procedimientos de solicitud del NIF para extranjeros.
• Conservatória do Registo Predial (Registro de la Propiedad): Para verificar el estado legal de la propiedad.
• Autoridade Tributária (Autoridad tributaria portuguesa): Para detalles sobre impuestos relacionados con transacciones inmobiliarias.
• Instituto dos Registos e do Notariado: Ofrece información sobre el proceso de registro de la propiedad.

14. Transfiere los servicios públicos

Transfiere los servicios públicos a tu nombre y activa los servicios locales.

Muchas entidades bancarias en Portugal, como Millennium BCP, Banco BPI y Caixa Geral de Depósitos, ofrecen hipotecas a ciudadanos extranjeros, aunque las condiciones pueden variar en comparación con las ofrecidas a los residentes.

Los tipos de interés para hipotecas en Portugal varían bastante. Por ejemplo, Caixa Geral de Depósitos publicita tipos alrededor del 3.95%, mientras que Banco BPI ofrece un tipo efectivo del 3.25% a sus clientes. Estos tipos están sujetos a cambios y dependen de varios factores, incluidas las condiciones del banco y tu historial financiero.

Cómo obtener una hipoteca

Para solicitar una, generalmente necesitarás un pasaporte válido, una prueba de ingresos, extractos bancarios recientes, un informe de crédito de tu país de residencia, prueba de tu residencia principal y prueba del depósito. La mayoría de los bancos portugueses aceptan documentos en inglés.

El primer paso consiste en contactar con los bancos para recibir pre-ofertas de hipotecas, que te darán una idea de los posibles montos del préstamo y de los tipos de interés.

Asegúrate de que toda la documentación necesaria para la propiedad esté completa y actualizada, incluidos los actos de propiedad y los certificados energéticos.

Una vez concedida la hipoteca, el banco se encargará de la mayoría de los procedimientos legales y administrativos.

Consideraciones especiales para los no residentes

Generalmente, los no residentes pueden obtener hipotecas que cubren hasta el 80% del precio de venta de la propiedad. Esto significa que deberás aportar al menos un anticipo del 20% más los impuestos y gastos aplicables.

El proceso de solicitud para los no residentes requiere una documentación más detallada y difiere ligeramente del proceso para los residentes. Además, las hipotecas para no residentes suelen tener tipos de interés más altos que las de los residentes debido al mayor riesgo asociado con la gestión de impagos internacionales.

Navegar por los aspectos legales y burocráticos de la compra de propiedades en Portugal puede ser complicado, especialmente si no estás familiarizado con el sistema local. Los requisitos legales del país para las transacciones inmobiliarias incluyen varios pasos, como obtener un número fiscal, abrir una cuenta bancaria local y comprender las complejas implicaciones fiscales, que pueden variar según el estado de residencia.

Otra preocupación importante es la cuestión de los derechos de propiedad y los títulos. Algunas propiedades, especialmente las más antiguas y ubicadas en zonas rurales, pueden tener títulos poco claros o problemas de propiedad no resueltos que podrían llevar a disputas legales prolongadas o costos adicionales, ya que los compradores podrían tener que resolver estos problemas después de la compra.

Las condiciones de la propiedad son otro factor crucial. Algunas casas pueden parecer una buena oferta, pero requieren renovaciones extensas y costosas para cumplir con los estándares habitacionales o los requisitos normativos. Los costos de renovación en Portugal pueden aumentar rápidamente, especialmente en áreas remotas o en propiedades históricas sujetas a reglas de renovación más estrictas.

Además, es esencial comprender la evolución del mercado. El mercado inmobiliario portugués varía significativamente entre regiones. Las áreas urbanas como Lisboa y Oporto han experimentado aumentos significativos en los precios, impulsados por la inversión extranjera y el turismo. Por el contrario, las zonas rurales pueden ofrecer precios más bajos pero también una menor liquidez, lo que dificulta la reventa de la propiedad posteriormente.

Navegar a través de estos obstáculos a menudo requiere una investigación exhaustiva, asesoramiento profesional y una comprensión clara de los objetivos a largo plazo.