Comprar casa en Italia como extranjero: guía 2025

Italia es miembro de la Unión Europea y forma parte de la Eurozona, utilizando el Euro (€) como su moneda oficial.

Se ubica como el sexto país más grande de Europa y es reconocida por su geografía diversa, desde las colinas onduladas de la Toscana hasta las impresionantes costas de la Costa Amalfitana y ciudades históricas como Roma y Florencia.

Las regiones del país incluyen:

• la Italia peninsular;
• las islas de Sicilia y Cerdeña en el Mar Mediterráneo;
• varias islas más pequeñas como Capri, Elba y las Islas Eolias.

Italia está dividida en 20 regiones y 107 provincias. Cada región tiene su propio gobierno local.

Con una población de más de 58 millones de personas en 2024, la combinación de su importancia histórica y estilo de vida moderno hace de Italia un lugar muy buscado para invertir en propiedades.

Distribución de la población a través de las regiones de Italia

¿Por qué invertir en Italia?

El mercado inmobiliario de Italia ha sido atractivo durante mucho tiempo debido a su riqueza cultural, ubicación estratégica y paisajes variados. El país es célebre por su patrimonio artístico, exquisita gastronomía y estilo de vida mediterráneo, ofreciendo una alta calidad de vida tanto para residentes como para inversores.

Italia cuenta con más de 7.600 kilómetros de costa, gran parte famosa por sus dramáticos acantilados, pueblos pintorescos y hermosas playas. El país experimenta un clima diverso, con veranos mediterráneos cálidos en las regiones del sur e inviernos más frescos en el norte, especialmente cerca de los Alpes.

Como uno de los países más visitados del mundo, Italia vio un resurgimiento del turismo en 2023 y 2024, acogiendo aproximadamente 65 millones de turistas internacionales en 2023 (fuente: Banco de Italia). El turismo contribuye significativamente a la economía italiana, representando alrededor del 13% de su PIB. El aumento del turismo también ha impulsado el crecimiento en la demanda de propiedades, especialmente en áreas costeras y ciudades históricas.

Con los precios de las propiedades recuperándose de manera constante después de la pandemia, Italia sigue siendo un destino atractivo para inversores inmobiliarios que buscan capitalizar el turismo, el estilo de vida o oportunidades de inversión a largo plazo.

A partir de 2025, se espera que el mercado inmobiliario italiano se estabilice tras las disrupciones de los últimos años, particularmente el boom impulsado por la pandemia de 2021-2022.

La actividad de ventas se está normalizando, con la demanda aún superando la oferta en ciertos segmentos, especialmente en ciudades importantes como Milán y Roma, aunque los préstamos hipotecarios han disminuido significativamente debido a las altas tasas de interés.

Sin embargo, el pronóstico para 2025 sugiere una posible disminución de las tasas de interés y una continuación de modestos aumentos de precios, particularmente en ciudades principales como Milán, donde se espera que los precios aumenten alrededor de un 6,9%, y Roma, con un incremento del 6%.

La eficiencia energética se está convirtiendo en un enfoque clave para el mercado, con un número significativo de edificios residenciales antiguos que necesitan renovación para cumplir con los estándares energéticos modernos. Esto está creando oportunidades de inversión, especialmente con incentivos gubernamentales como el Superbonus para mejoras energéticas. Además, los cambios en el estilo de vida, como una mayor demanda de oficinas en casa y espacios comunitarios, están remodelando las preferencias de los compradores.

El mercado de alquiler, especialmente en áreas urbanas, también está viendo un aumento en la demanda, con rentas incrementándose debido a la escasez de propiedades en alquiler. Es probable que esta tendencia persista, estrechando aún más el mercado para los inquilinos.

En general, aunque las tasas de interés y la inflación pueden afectar la asequibilidad, particularmente para los compradores primerizos, el mercado inmobiliario de Italia sigue siendo atractivo para los inversores debido a los rendimientos estables y la creciente demanda en ciudades clave.

Costo promedio de comprar propiedad en Italia en 2025

Estos promedios brindan información sobre las tendencias actuales en el mercado inmobiliario italiano. Sin embargo, los precios pueden variar ampliamente dependiendo de factores como la proximidad a los centros de la ciudad, la costa y lugares históricos. Los inversores deben mantenerse actualizados sobre las tendencias regionales para identificar las mejores oportunidades.

Puedes monitorear las últimas tendencias y actualizaciones de precios de propiedades en Italia en nuestra página dedicada:

Italia ofrece una amplia gama de regiones, cada una con su propio encanto en términos de estilo de vida, cultura y oportunidades inmobiliarias. Aquí están algunas de las áreas más populares a considerar:

Regiones populares para inversión y residencia

• Toscana: Conocida por sus colinas onduladas, viñedos y ciudades renacentistas como Florencia y Siena. Es popular entre quienes buscan villas en el campo, fincas históricas o una casa en alguno de los encantadores pueblos medievales de la región.

• Lombardía: Hogar de Milán, el centro financiero de Italia, Lombardía atrae a profesionales urbanos e inversores. La zona alrededor del Lago de Como y el Lago de Garda también ofrece lujosas villas a orillas del agua y serenos retiros de montaña.

• Roma (Lazio): La capital ofrece una vibrante mezcla de historia antigua y vida urbana moderna. Las opciones de propiedad van desde apartamentos históricos en el centro de la ciudad hasta casas más asequibles en las zonas suburbanas.

• Véneto: Esta región, que incluye Venecia y Verona, ofrece una combinación única de cultura e historia. Los compradores pueden elegir entre apartamentos venecianos o fincas rurales cerca de los Dolomitas y el Lago de Garda.

• Sicilia: Con su mercado inmobiliario asequible, impresionantes costas y rica historia cultural, Sicilia es un punto caliente para quienes buscan hogares más económicos. Las opciones van desde propiedades frente al mar hasta casas históricas en ciudades como Palermo y Siracusa.

• Liguria (Riviera Italiana): La costa de Liguria, incluyendo pueblos como Portofino y Cinque Terre, es famosa por sus vistas escénicas y lujosas villas costeras, lo que la convierte en una favorita entre compradores internacionales y buscadores de casas de vacaciones.

• Piamonte: Conocido por sus viñedos y proximidad a los Alpes, Piamonte es perfecto para quienes buscan fincas rurales o propiedades en encantadores pueblos como Turín. La región también ofrece oportunidades para inversiones en vino y agroturismo.

• Apulia (Puglia): Ubicada en el sur de Italia, Apulia es conocida por sus casas Trulli, arquitectura tradicional y hermosas playas. La región se ha vuelto cada vez más popular entre compradores internacionales debido a su asequibilidad y pintoresco paisaje.

• Cerdeña: Cerdeña, particularmente Costa Esmeralda, atrae a quienes buscan un estilo de vida lujoso, con villas de alta gama y propiedades frente al mar. Las playas prístinas de la isla y resorts exclusivos la convierten en un lugar privilegiado para compradores adinerados.

• Umbría: A menudo llamada el "corazón verde de Italia", Umbría ofrece alternativas más asequibles a la vecina Toscana. Es ideal para quienes buscan tranquilidad y propiedades rurales con fácil acceso a sitios culturales como Asís y Perugia.

Sí, los extranjeros pueden comprar propiedades en Italia, pero el proceso varía dependiendo de algunos factores. Italia no tiene restricciones estrictas sobre la propiedad inmobiliaria para extranjeros, pero la facilidad de compra depende en gran medida de si existe un acuerdo de reciprocidad entre Italia y el país de origen del comprador.

Principio de reciprocidad

Italia aplica la regla de reciprocidad, lo que significa que los ciudadanos extranjeros pueden comprar propiedades en Italia si su país de origen permite a los ciudadanos italianos comprar propiedades allí bajo condiciones similares. El Ministerio de Asuntos Exteriores de Italia mantiene una lista de países con acuerdos recíprocos.

Requisitos de visa

Aunque la compra de una propiedad no otorga automáticamente residencia o ciudadanía, los compradores de países no pertenecientes a la UE pueden necesitar una visa si planean permanecer en Italia por más de 90 días. Sin embargo, simplemente ser propietario de una propiedad no concede el derecho a permanecer indefinidamente en el país.

Programa de Visa Dorada

Italia ofrece una Visa de Inversor para quienes invierten grandes sumas en el país, lo que podría incluir bienes raíces. Esta visa otorga residencia bajo ciertos umbrales financieros pero es más adecuada para inversores a gran escala. Encuentra más información aquí.

1. Obtener un Codice Fiscale (Código Fiscal)

El Codice Fiscale es un número de identificación fiscal requerido para realizar transacciones financieras importantes en Italia, como comprar propiedades, abrir una cuenta bancaria y pagar impuestos.

Para los ciudadanos extranjeros, obtener el Codice Fiscale puede variar según el estado de residencia:

• Ciudadanos no pertenecientes a la UE pueden obtener el Codice Fiscale en el Sportello Unico per l’immigrazione (Ventanilla Única para la Inmigración) al solicitar la entrada en Italia por motivos de empleo o reunificación familiar. También puede ser emitido por la Questura (Jefatura de Policía) al solicitar o renovar un permiso de residencia.

• En otros casos, puedes solicitar el Codice Fiscale en cualquier oficina de la Agenzia delle Entrate (Agencia Tributaria Italiana) presentando una solicitud que incluya tus datos personales y dirección de residencia. La tarjeta se enviará a tu dirección designada.

La solicitud generalmente requiere:

• un pasaporte válido;
• un formulario de solicitud completado;
• comprobante del motivo de la solicitud (como la compra de una propiedad).

El proceso es generalmente sencillo, y el Codice Fiscale puede emitirse al instante en persona en la Agenzia delle Entrate.

2. Abrir una cuenta bancaria italiana

Una cuenta bancaria local es esencial para gestionar los pagos relacionados con la compra de tu propiedad, incluyendo el depósito, precio final, impuestos y facturas de servicios.

Para abrir una cuenta bancaria en Italia, generalmente necesitarás proporcionar:

• tu Codice Fiscale;
• pasaporte o identificación válida;
• comprobante de ingresos o empleo;
• posiblemente una dirección local en Italia, aunque algunos bancos son más flexibles con los extranjeros.

Muchos bancos italianos ahora ofrecen servicios de banca en línea en inglés, facilitando la gestión remota de tus finanzas.

3. Comenzar a buscar propiedades

Puedes iniciar la búsqueda explorando listados en línea en Properstar para encontrar opciones en tu ubicación preferida.

Se recomienda contratar a un agente inmobiliario (agente immobiliare) que conozca el mercado local y pueda guiarte en el proceso, especialmente porque las leyes y regulaciones inmobiliarias pueden variar en Italia. Los agentes también pueden ayudar a negociar precios y facilitar la comunicación en italiano, si es necesario.

4. Encuentra al agente inmobiliario adecuado

El agente inmobiliario correcto en Italia puede ofrecer valiosos conocimientos sobre el mercado local, ayudarte a identificar propiedades que cumplan con tus requisitos y guiarte a través del proceso de negociación.

Aquí te mostramos cómo asegurarte de seleccionar al mejor profesional para tus necesidades:

• Experiencia local: Elige agentes que tengan un amplio conocimiento del área donde deseas comprar. Deben estar familiarizados con los valores de propiedad locales, tendencias del mercado y cualquier regulación regional que pueda afectar tu compra.
• Habilidades lingüísticas: Si no hablas italiano con fluidez, es esencial encontrar un agente que pueda comunicarse efectivamente en tu idioma. Actuarán como enlace clave entre tú y otras partes, como vendedores, notarios y abogados.
• Experiencia y credenciales: Busca agentes con un historial comprobado de trabajo con compradores extranjeros y asegúrate de que estén registrados en una asociación inmobiliaria italiana oficial, como la Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali (FIAIP) o la Associazione Nazionale Agenti e Mediatori d’Affari (ANAMA).

Puedes buscar agentes inmobiliarios a través de plataformas reputadas como Properstar, que ofrece acceso a una red de profesionales verificados. Esto asegura que puedas encontrar a alguien con la experiencia adecuada para satisfacer tus necesidades y apoyarte durante todo el proceso de compra en Italia.

5. Realiza visitas a las propiedades

Visita las propiedades potenciales en Italia para evaluar su estado, ubicación y adecuación a tus necesidades. Es importante inspeccionar físicamente la propiedad y sus alrededores, así como tomar nota de cualquier posible reparación o renovación que pueda ser necesaria.

6. Verificaciones legales y diligencia debida

El Catastro (Catasto) en Italia es esencial para verificar el estado legal de la propiedad. Es importante asegurarse de que la propiedad esté libre de deudas, gravámenes o disputas legales, y que el vendedor tenga el derecho de vender la propiedad. Esto se puede confirmar solicitando una ispezione ipotecaria (una búsqueda en los registros del catastro).

Además, verifica que la propiedad cumpla con las leyes locales de zonificación y planificación urbana (Piano Regolatore), especialmente en desarrollos rurales o nuevos, donde pueden aplicarse restricciones.

Se recomienda encarecidamente realizar una inspección técnica (perizia tecnica) contratando a un perito (geometra) o a un ingeniero para evaluar el estado físico del edificio. Esto puede revelar problemas estructurales, inconvenientes con los servicios públicos o uso del suelo que puedan afectar el valor o la seguridad de la propiedad.

7. Haz una oferta

Con la ayuda de tu agente inmobiliario, haz una oferta por la propiedad. Una vez que la oferta sea aceptada, puedes pasar a la etapa del contrato preliminar.

8. Firma el contrato preliminar (Compromesso)

Este acuerdo preliminar entre el comprador y el vendedor (compromesso o contratto preliminare) detalla los términos y condiciones de la venta y generalmente requiere un depósito por parte del comprador (usualmente del 10% al 30% del precio de compra). Este contrato asegura la transacción y compromete a ambas partes a proceder con la venta.

Si el comprador se retira del acuerdo, pierde el depósito. Si el vendedor se retira, debe pagar al comprador el doble del monto del depósito.

9. Finaliza los arreglos hipotecarios (si aplica)

Si estás financiando la compra de tu propiedad con una hipoteca, finaliza los términos con tu banco en esta etapa. Los bancos italianos generalmente requieren una tasación de la propiedad antes de finalizar el préstamo.

10. Firma la escritura de compraventa (Rogito Notarile)

El paso final en el proceso es la firma de la escritura de compraventa (rogito notarile) ante un notario (notaio), que transfiere oficialmente la propiedad. El comprador debe pagar el resto del precio de compra y cualquier impuesto y tarifa asociados en este momento.

Ambas partes deben presentar su identificación, comprobante de pago del depósito y cualquier detalle de la hipoteca (si aplica). El notario también asegura que todos los requisitos legales se hayan cumplido y que la propiedad esté libre de embargos u otros problemas legales.

11. Registra la propiedad

Después de firmar la escritura, el nuevo propietario debe registrar la propiedad en la Agenzia delle Entrate y actualizar los registros en el Catasto local para asegurar la protección legal.

12. Paga los impuestos y tarifas asociados

Los compradores en Italia son responsables de varios impuestos y tarifas, dependiendo de si la propiedad es nueva o de reventa:

Impuestos para propiedades nuevas

Impuestos para propiedades de reventa

Costos adicionales

Es aconsejable contratar a un abogado (avvocato) especializado en derecho inmobiliario italiano para asegurar que todas las verificaciones legales, contratos y documentación se manejen correctamente. También pueden negociar en tu nombre y garantizar que tus derechos estén protegidos.

Algunos recursos valiosos para información oficial incluyen:

• Agenzia delle Entrate: Para detalles sobre impuestos y registro de propiedades.
• Catasto: Para verificar el estado legal de la propiedad.
• Consiglio Nazionale del Notariato: Información sobre servicios notariales en Italia.

13. Transfiere los servicios públicos

Una vez que la propiedad ha sido registrada, deberás transferir los servicios públicos (electricidad, agua, gas) a tu nombre y configurar servicios locales, como recolección de basura o internet.

Muchos bancos italianos como Unicredit, Intesa Sanpaolo y Banca Nazionale del Lavoro (BNL) ofrecen hipotecas a extranjeros, pero los términos y condiciones pueden diferir de los de los residentes. Los no residentes generalmente enfrentan criterios más estrictos y pueden tener que proporcionar más documentación.

Las tasas de interés para hipotecas en Italia fluctúan dependiendo del banco y de tu perfil financiero. Por ejemplo, a partir de 2025, Intesa Sanpaolo ofrece tasas que comienzan alrededor del 3,80% para no residentes, mientras que Unicredit puede ofrecer tasas ligeramente más bajas en torno al 3,50%, dependiendo de los términos del préstamo y las circunstancias financieras del comprador. Las tasas tienden a variar según si el préstamo es fijo o variable, y el clima económico general.

Cómo obtener una hipoteca

Para solicitar una hipoteca en Italia como no residente, normalmente necesitarás los siguientes documentos:

• Un pasaporte válido o Codice Fiscale;
• Comprobante de ingresos (recibos de sueldo recientes o declaraciones de impuestos);
• Extractos bancarios recientes;
• Un informe de crédito de tu país de origen;
• Comprobante de tu residencia principal;
• Comprobante del depósito de la propiedad.

Es recomendable acercarse a múltiples bancos para obtener una preaprobación de hipoteca y comparar tasas y condiciones de préstamo antes de comprometerte. Los bancos italianos están cada vez más abiertos a recibir documentos en inglés, pero algunos aún podrían solicitar traducciones, especialmente para documentos oficiales como declaraciones de impuestos o informes de crédito.

Una vez que la hipoteca es aprobada, el banco gestionará gran parte del trabajo legal y administrativo, incluida la inscripción de la hipoteca con el notario.

Consideraciones especiales para no residentes

A los no residentes en Italia generalmente se les requiere proporcionar un pago inicial más alto, usualmente alrededor del 30% del precio de compra o valor tasado de la propiedad. Los bancos italianos a menudo ofrecen hipotecas que cubren hasta el 70% del valor de la propiedad para no residentes.

Además, las hipotecas para no residentes pueden tener tasas de interés ligeramente más altas que las de los residentes, reflejando el mayor riesgo de prestar a compradores internacionales.

Es esencial tener en cuenta los costos adicionales asociados con la compra de propiedad en Italia, como impuestos, honorarios notariales y honorarios legales, que típicamente ascienden a alrededor del 7%-10% del precio de la propiedad.

Comprar propiedad en Italia puede ser una oportunidad emocionante, pero existen varios posibles inconvenientes que los compradores extranjeros deben considerar antes de invertir:

1. Retrasos burocráticos

Italia es conocida por su extensa burocracia, lo que puede causar retrasos en la finalización de transacciones inmobiliarias. El proceso a menudo involucra múltiples organismos gubernamentales y puede llevar semanas o incluso meses completar la documentación legal. Esto puede incluir la obtención de documentos como el Certificato di Destinazione Urbanistica (Certificado de Zonificación) y asegurarse de que la propiedad esté correctamente registrada en el Catasto (Registro de la Propiedad).

2. Pasivos ocultos de la propiedad

Al comprar una propiedad, es esencial realizar una verificación legal exhaustiva del historial y estado actual de la misma. Las propiedades en Italia pueden tener pasivos ocultos, como impuestos pendientes, hipotecas u otras deudas asociadas. No verificar estos aspectos podría dejar al nuevo propietario responsable de dichos pagos. Se recomienda encarecidamente contratar a un abogado (avvocato) para llevar a cabo la diligencia debida, incluyendo una consulta en la Agenzia delle Entrate.

3. Regulaciones de zonificación y construcción

Las regulaciones de zonificación y construcción en Italia pueden variar significativamente según la región, especialmente en áreas rurales o zonas históricas. Si la propiedad no cumple con las leyes locales de zonificación o ha sido construida sin los permisos adecuados, puede estar sujeta a multas u órdenes de demolición. Es importante verificar que la propiedad cumpla plenamente con estas regulaciones antes de firmar cualquier contrato.

4. Costos de renovación

Muchos compradores se sienten atraídos por las propiedades históricas de Italia, pero a menudo requieren renovaciones extensas. Los costos de renovación pueden ser más altos de lo esperado debido a las estrictas leyes de protección del patrimonio que se aplican a ciertos edificios, particularmente en áreas rurales o históricas. Además, obtener permisos para renovaciones puede ser un proceso lento y costoso.

5. Barreras del idioma

Los documentos legales y administrativos relacionados con transacciones inmobiliarias suelen estar en italiano, y aunque algunos profesionales pueden hablar inglés, no está garantizado. Pueden ocurrir malentendidos si los compradores no comprenden completamente los términos de los contratos u obligaciones legales. Es aconsejable contratar a un abogado o agente inmobiliario bilingüe para evitar confusiones.

6. Consideraciones fiscales y legales

Los compradores extranjeros deben estar al tanto de las complejas implicaciones fiscales asociadas con la propiedad en Italia. Esto incluye impuestos anuales como la Imposta Municipale Unica (IMU) y otros gravámenes locales. Además, pueden aplicarse impuestos sobre herencias y ganancias de capital al vender la propiedad, y las normas fiscales para no residentes pueden ser particularmente complicadas.

7. Propiedades rurales y derechos de tierra

Las propiedades rurales, especialmente aquellas con tierras agrícolas, pueden presentar desafíos únicos. Italia tiene leyes estrictas sobre el uso y propiedad de la tierra. Por ejemplo, pueden existir derechos de preferencia, donde propietarios o inquilinos vecinos tienen el derecho de comprar la propiedad antes que terceros. Estas complicaciones pueden dificultar la compra de propiedades rurales.

8. Eficiencia energética y cumplimiento

En los últimos años, Italia ha implementado requisitos más estrictos de eficiencia energética. Al comprar propiedades antiguas, especialmente viviendas rurales, puede ser necesario invertir en mejoras para cumplir con estos estándares. No cumplir con ellos puede resultar en multas y impedir el alquiler legal de la propiedad.