Comprar casa en Grecia como extranjero: guía 2025

Grecia es miembro de la Unión Europea, siendo uno de sus 27 países, y también forma parte de la zona del euro.

Ocupa el puesto de decimotercer país más grande de Europa y es conocida por sus impresionantes islas y monumentos antiguos.

Los diversos territorios del país incluyen:

• la parte continental;
• las Islas Cícladas, Dodecaneso y las Islas Jónicas en el Mar Mediterráneo;
• las Islas del Egeo en el Mar Egeo;
• Creta, la isla más grande de Grecia.

Grecia está dividida en 13 regiones administrativas, las cuales se subdividen a su vez en 74 unidades regionales.

Con más de 10 millones de habitantes en 2025, el rico patrimonio cultural y los paisajes impresionantes de Grecia la convierten en un destino cautivador tanto para inversionistas como para turistas.

Distribución de la población en las regiones de Grecia (escala 1-100)

¿Por qué invertir en Grecia?

El atractivo de Grecia no solo radica en su importancia histórica y paisajes pintorescos, sino también en sus prometedoras oportunidades de inversión.

El país cuenta con más de 16,000 kilómetros de costa y disfruta de más de 3,000 horas de sol al año, lo que contribuye a un clima generalmente cálido a lo largo del año.

Clasificándose como uno de los principales destinos turísticos, Grecia recibió aproximadamente 36 millones de turistas internacionales en 2023, destacando su atractivo global. Esta afluencia de visitantes también ha llevado a un aumento sustancial en los ingresos turísticos, con los visitantes internacionales gastando aproximadamente €20.6 mil millones, demostrando el robusto potencial del sector turístico.

El turismo juega un papel crucial en la economía griega, contribuyendo con el 25% al PIB e influyendo significativamente en los sectores de bienes raíces y construcción.

• Crecimiento moderado de los valores inmobiliarios: Después de un período de fuertes aumentos, se espera que los precios de las propiedades se estabilicen, con tasas de crecimiento anuales para el mercado residencial previstas entre el 3,7% y el 3,2% hasta 2029.
• Inversiones extranjeras sostenidas: El interés internacional sigue siendo fuerte, especialmente por villas de lujo en la playa y propiedades en destinos turísticos, impulsado por el atractivo cultural de Grecia y las condiciones favorables para la inversión.
• Iniciativas de desarrollo urbano: Grandes proyectos arquitectónicos, como The Ellinikon en Atenas, están transformando los paisajes urbanos, introduciendo torres residenciales, centros comerciales y centros de entretenimiento, mejorando así la atractividad de los inmuebles urbanos.
• Medidas normativas que afectan los alquileres a corto plazo: Para abordar la escasez de viviendas y el exceso de turismo, el gobierno planea implementar una prohibición de un año para nuevas licencias de alquiler a corto plazo en el centro de Atenas a partir del 1 de enero de 2025, además de aumentar los impuestos sobre dichos alquileres, lo que podría influir en las estrategias de inversión en el mercado de alquileres a corto plazo.

Costo promedio de comprar propiedad en Grecia

En 2025, el mercado inmobiliario en Grecia presenta una amplia gama de precios en sus áreas y ciudades más deseables, reflejando el atractivo diverso de cada ubicación tanto para compradores locales como internacionales.

Si bien estas cifras ofrecen una visión general del mercado actual, los precios de las propiedades en Grecia pueden variar considerablemente según la ubicación específica, el tipo de propiedad y las condiciones del mercado.

Puedes seguir fácilmente las últimas tendencias y cambios de precios en nuestra página dedicada:

La rica diversidad geográfica y el patrimonio cultural de Grecia ofrecen una amplia variedad de regiones y áreas, cada una con su propio atractivo único y estilo de vida.

Regiones populares para inversión y vida

• Atenas: Como capital, Atenas combina historia antigua con vida urbana moderna. Ofrece un estilo de vida vibrante con una mezcla de sitios culturales, restaurantes y oportunidades comerciales. Las opciones de propiedad van desde apartamentos históricos en Plaka hasta modernas residencias en barrios exclusivos como Kolonaki.
• Tesalónica: Conocida por su animada escena cultural y ambiente universitario, Tesalónica es la segunda ciudad más grande de Grecia. Proporciona un entorno de vida dinámico con propiedades frente al mar, apartamentos modernos y casas tradicionales.
• Creta: La isla más grande de Grecia es famosa por sus paisajes diversos, desde hermosas playas hasta terrenos montañosos. Los tipos de propiedad incluyen casas de piedra tradicionales, villas frente al mar y apartamentos modernos en ciudades como Chania y Heraklion.
• Las Cícladas: Este grupo de islas, que incluye Mykonos y Santorini, es conocido por sus pintorescas casas blancas y impresionantes puestas de sol. Popular entre turistas e inversores, las opciones de propiedad van desde villas de lujo con vistas al mar hasta encantadoras casas de campo en las islas.
• El Peloponeso: Rico en historia y belleza natural, el Peloponeso ofrece un estilo de vida más tranquilo con una variedad de propiedades que van desde casas tradicionales en pueblos hasta villas modernas cerca de la costa. Ciudades como Nauplia y Kalamata son especialmente populares.
• Las Islas Jónicas: Incluyendo Corfú, Zante y Cefalonia, estas islas son conocidas por sus exuberantes paisajes y arquitectura veneciana. Las opciones de propiedad van desde villas costeras hasta fincas rurales, ideales para quienes buscan tranquilidad y belleza natural.
• Rodas (Dodecaneso): Combinando arquitectura medieval con hermosas playas, Rodas es un favorito tanto para turistas como para expatriados. Las propiedades incluyen casas históricas en la Ciudad Vieja de Rodas y modernos apartamentos frente al mar.

Cada una de estas regiones ofrece ventajas únicas, adaptadas a diferentes estilos de vida y preferencias, haciendo de Grecia un destino atractivo para la inversión inmobiliaria.

Sí, los extranjeros pueden comprar propiedad fácilmente en Grecia.

El mercado inmobiliario griego está abierto a inversores de todo el mundo. No existen restricciones legales específicas para ciudadanos no pertenecientes a la UE en cuanto a la propiedad en Grecia.

Sin embargo, el proceso implica varios pasos, incluyendo la obtención de un Número de Registro Fiscal (AFM), abrir una cuenta bancaria en Grecia y navegar por el sistema legal griego.

Es recomendable trabajar con un agente inmobiliario de buena reputación y un abogado especializado en derecho inmobiliario griego para asegurar una transacción fluida.

1. Obtener un AFM

El AFM (Αριθμός Φορολογικού Μητρώου) es un número de identificación fiscal para extranjeros. Es esencial para cualquier transacción financiera significativa en Grecia, incluida la compra de propiedad, la instalación de servicios públicos y la presentación de impuestos.

Puedes solicitar un AFM en la oficina local de impuestos (DOY). La solicitud requiere:

• un pasaporte válido;
• un formulario de solicitud completado;
• un motivo para solicitar el AFM (como la compra de propiedad).

El proceso suele ser rápido y generalmente puedes obtener tu AFM el mismo día de la solicitud.

2. Abrir una cuenta bancaria en Grecia

Una cuenta bancaria local es necesaria para gestionar los pagos relacionados con la compra de propiedad, incluyendo el depósito, el precio de compra, impuestos y pagos continuos de servicios públicos.

La mayoría de los bancos requerirán:

• tu AFM;
• pasaporte;
• prueba de empleo o ingresos;
• prueba de dirección.

3. Comienza la búsqueda de propiedades

Explora listados en línea en Properstar para encontrar propiedades en venta en tu área de interés. Puedes aprovechar nuestros filtros avanzados e incluso dibujar tu área preferida en el mapa.

Considera contratar a un agente inmobiliario para obtener mejores conocimientos sobre el mercado y ayuda para encontrar propiedades que cumplan con tus criterios y presupuesto.

4. Encontrar al agente inmobiliario adecuado

Un buen agente inmobiliario puede proporcionar información sobre el mercado local, ayudarte a encontrar propiedades que cumplan con tus criterios y facilitar el proceso de negociación.

Así es como puedes asegurarte de elegir al mejor profesional para tus necesidades:

• Experiencia local: Busca agentes con un profundo conocimiento del área en la que estás interesado. Deben estar familiarizados con las tendencias inmobiliarias locales, los precios y los aspectos únicos de la comunidad.
• Habilidades lingüísticas: Si no hablas griego con fluidez, encontrar un agente que pueda comunicarse efectivamente en tu idioma es esencial. Actuarán como tu enlace con vendedores, abogados y otras partes involucradas en el proceso.
• Experiencia y credenciales: Verifica la experiencia y las calificaciones del agente. Deben tener un sólido historial de asistencia a compradores extranjeros y estar registrados en una asociación inmobiliaria reconocida en Grecia.

Puedes utilizar la función de búsqueda de agentes de Properstar para encontrar agentes inmobiliarios locales reputados. Nuestra plataforma ofrece acceso a una amplia red de profesionales evaluados por su experiencia y confiabilidad, facilitando la búsqueda de alguien que satisfaga tus necesidades específicas.

5. Visitar propiedades

Visita las propiedades potenciales para evaluar su condición, ubicación y adecuación.

6. Verificaciones legales y diligencia debida

El Registro de la Propiedad (Ktimatologio) es crucial para verificar el estado legal de la propiedad, asegurando que esté libre de deudas, cargos o embargos y que el vendedor tenga el derecho legal de vender. Esto se puede hacer solicitando un certificado del Registro de la Propiedad.

Asegúrate de que la propiedad cumpla con las leyes locales de zonificación y planificación urbana. Esto es particularmente importante para nuevas construcciones o propiedades rurales, donde puede haber restricciones.

Aunque no es un requisito legal, se recomienda encarecidamente realizar una inspección de la propiedad para comprobar su estado físico. Esto puede descubrir problemas potenciales con la estructura del edificio, las instalaciones o el terreno.

7. Hacer una oferta

Con la ayuda de tu agente inmobiliario, haz una oferta por la propiedad. Si es aceptada, procederás a la etapa de contrato.

8. Firmar el contrato preliminar (Acuerdo Preliminar)

Este acuerdo preliminar entre comprador y vendedor asegura la compra y generalmente implica un depósito del comprador (normalmente el 10% del precio de compra). Especifica los términos y condiciones de la venta y compromete a ambas partes a la transacción.

Si el comprador se retira, pierde el depósito. Si el vendedor se retira, debe devolver el doble del monto del depósito.

9. Finalizar los arreglos de la hipoteca (si aplica)

Finaliza los términos con tu banco si financias la compra a través de una hipoteca.

10. Firmar la escritura de compraventa (Contrato Final)

El paso final es firmar la escritura de compraventa (Symvoliagogiki Praxi) ante un notario, transfiriendo la propiedad. El comprador debe pagar el resto del precio de compra y todos los impuestos y tarifas asociados en este momento.

Ambas partes deben presentar su identificación, el AFM, comprobante de pago del depósito y cualquier detalle de la hipoteca, si aplica.

11. Registrar la propiedad

Después de firmar la escritura, el nuevo propietario debe registrar la propiedad en el Registro de la Propiedad local. Este paso es esencial para la protección legal.

12. Pagar impuestos y tarifas asociados

Los compradores son responsables de pagar el impuesto de transferencia de propiedad o IVA (FPA) para nuevas propiedades, además del impuesto de timbre, las tarifas notariales y las tarifas de registro. Dependiendo de la región, el costo total puede variar del 8% al 12% del precio de compra.

Impuestos para nuevas propiedades

Impuestos para propiedades de reventa

Costos adicionales

Dada la complejidad del proceso, es aconsejable contratar a un abogado especializado en derecho de propiedad griego. Ellos pueden manejar las verificaciones legales, negociaciones y documentación, asegurando que tus derechos estén protegidos durante toda la compra.

Algunos recursos valiosos para información oficial incluyen:

• Ministerio de Asuntos Exteriores de Grecia: Para información sobre los procedimientos de solicitud de AFM para extranjeros.
• Ktimatologio (Registro de la Propiedad): Para verificaciones sobre el estado legal de la propiedad.
• Oficina de Ingresos Públicos: Para detalles sobre impuestos relacionados con transacciones de propiedad.
• Asociación Notarial de Grecia: Ofrece información sobre el proceso de registro de la propiedad.

13. Transferir servicios públicos

Transfiere los servicios públicos a tu nombre y configura los servicios locales.

Muchas instituciones bancarias griegas, como el Banco Nacional de Grecia, Eurobank y Alpha Bank, ofrecen hipotecas a extranjeros, aunque los términos y condiciones pueden diferir de los ofrecidos a residentes.

Las tasas de interés para hipotecas en Grecia pueden variar. Actualmente, Alpha Bank ofrece tasas alrededor del 3.20%, mientras que Eurobank tiene tasas que comienzan en 3.50% para no residentes. Estas tasas están sujetas a cambios y dependen de varios factores, incluidos los términos del banco y tu perfil financiero.

Cómo obtener una hipoteca

Para obtener una hipoteca en Grecia, generalmente necesitas los siguientes documentos:

• Un pasaporte válido o número de identificación fiscal griego (AFM)
• Prueba de ingresos (por ejemplo, nóminas recientes o declaraciones de impuestos)
• Extractos bancarios recientes
• Un informe de crédito de tu país de origen
• Prueba de tu residencia principal
• Comprobante de depósito

Los bancos griegos generalmente aceptan documentos en inglés, aunque tenerlos traducidos al griego puede acelerar el proceso.

Después de reunir tus documentos, acércate a los bancos para obtener una preaprobación hipotecaria, que proporciona una estimación del monto del préstamo y las tasas de interés que podrías esperar.

Asegúrate de que toda la documentación de la propiedad esté precisa y actualizada, incluidos los títulos de propiedad y los certificados de eficiencia energética.

Una vez aprobada tu hipoteca, el banco se encargará de la mayoría de las tareas legales y administrativas.

Consideraciones especiales para no residentes

Los no residentes generalmente pueden obtener hipotecas que cubren hasta el 70% del precio de venta o del valor tasado de la propiedad, requiriendo al menos un 30% de pago inicial más impuestos y tarifas.

El proceso para no residentes implica más documentación y un enfoque ligeramente diferente en comparación con los residentes. También es importante tener en cuenta que las hipotecas para no residentes a menudo tienen tasas de interés más altas que las de los residentes, reflejando el mayor riesgo asociado con los préstamos internacionales.

Pasos finales

Una vez aprobada tu hipoteca y asegurada tu propiedad, hay algunos pasos finales que completar:

• Contrata a un notario local para supervisar la transacción y asegurarte de que se cumplan todos los requisitos legales.
• Paga los impuestos y tarifas necesarios, incluidos el impuesto de transferencia de propiedad y las tarifas notariales.
• Registra la propiedad en el registro de la propiedad local.

Siguiendo estas pautas y trabajando con profesionales de buena reputación, podrás navegar sin problemas el proceso de compra de una propiedad en Grecia.

Un desafío es gestionar las complejidades de la burocracia griega, que puede diferir significativamente de lo que podrías estar acostumbrado en tu país de origen.

Por ejemplo, asegurarte de tener las inscripciones necesarias, como el AFM (número de identificación fiscal) y una cuenta bancaria griega, en su lugar antes de comenzar el proceso de compra de la propiedad es crucial para evitar retrasos.

Costos reales de comprar una propiedad

Para evitar sorpresas financieras, asegúrate de entender los costos reales de comprar una propiedad, incluidos impuestos, tarifas y posibles gastos de renovación.

Investigación exhaustiva de la propiedad

No subestimes la importancia de una investigación exhaustiva de la propiedad, incluidos los chequeos legales y la comprensión de las condiciones del mercado local.

Se recomienda encarecidamente colaborar con agentes inmobiliarios locales de buena reputación que puedan proporcionar orientación adaptada a los aspectos únicos del mercado griego.