Comprar casa en Francia como extranjero: guía 2025

Francia es uno de los miembros fundadores de la Unión Europea y forma parte de la Eurozona.

Es el tercer país más grande de Europa y ofrece algunos de los paisajes más variados y pintorescos del continente.

Los territorios franceses incluyen:

• Francia continental, a menudo llamada Francia Metropolitana;
• Córcega en el Mar Mediterráneo;
• Numerosos territorios de ultramar, incluyendo algunas regiones en el Caribe, el Océano Índico, el Océano Pacífico y Sudamérica.

Francia está organizada en 18 regiones administrativas —13 metropolitanas (en el continente europeo) y 5 de ultramar. Esta estructura destaca el compromiso del país de integrar sus diversos territorios en una nación unificada.

Con una población que supera los 67 millones de personas en 2025, su combinación de historia, riqueza cultural y diversidad geográfica hace de Francia una opción fascinante para inversores, residentes y visitantes de todo el mundo.

Distribución de la población en las regiones de Francia (escala 1-100)

¿Por qué invertir en Francia?

Invertir en Francia es una decisión que combina una ventaja estratégica con un estilo de vida.

Con sus paisajes que van desde las bulliciosas calles de París hasta las soleadas playas de la Riviera y la apacible campiña de la Provenza, Francia sigue siendo uno de los mercados inmobiliarios más codiciados del mundo.

El mercado es conocido por su resiliencia y conserva el valor de las propiedades a largo plazo. A pesar de las fluctuaciones económicas, la demanda de propiedades inmobiliarias sigue siendo alta. Esta estabilidad representa una importante atracción para los inversores en busca de oportunidades seguras y rentables.

Francia ofrece interesantes incentivos fiscales para los inversores inmobiliarios, incluyendo posibles beneficios fiscales sobre los ingresos por alquiler y las plusvalías, además de exenciones del impuesto sobre el patrimonio en determinadas condiciones.

Algunas regiones en Francia, especialmente las grandes ciudades y los puntos de interés turístico, ofrecen altos rendimientos de alquiler debido a la constante demanda de turistas, inmigrantes y residentes locales.

Invertir en bienes raíces en Francia también es una elección de estilo de vida. Los propietarios pueden disfrutar de la renombrada cultura, gastronomía, sistema de salud y educación superior que ofrece Francia, ya sea como residencia a tiempo parcial o para fines vacacionales.

Por último, pero no menos importante, el sistema legal francés ofrece una fuerte protección para los propietarios de bienes raíces, con regulaciones claras sobre los derechos de propiedad, las transacciones y los contratos de arrendamiento.

Este marco legal asegura que las inversiones sean seguras y que las disputas puedan resolverse de manera justa.

• Estabilización de precios y crecimiento moderado: Después de un período de declive, se espera que los precios de las propiedades se estabilicen e inicien una tendencia moderadamente ascendente, con previsiones que indican un aumento de al menos el 2% en 2025.
• Aumento de la demanda en áreas suburbanas y regiones emergentes: Con el aumento del trabajo remoto, hay una creciente preferencia por áreas suburbanas y regiones emergentes como Nueva Aquitania y Occitania, que ofrecen viviendas más asequibles y una buena infraestructura (fuente: Mordor Intelligence).
• Énfasis en sostenibilidad y eficiencia energética: Las normativas más estrictas sobre eficiencia energética están influyendo en las preferencias de los compradores, llevando a una mayor demanda de propiedades con buenas calificaciones de eficiencia energética y características ecológicas.
• Desafíos en el mercado de alquileres: El mercado de alquileres enfrentará dificultades debido a la escasez de propiedades disponibles, debido a factores como el aumento de restricciones normativas para los propietarios y la disminución de la inversión en propiedades en alquiler.

Costo medio de una propiedad en Francia

El mercado inmobiliario francés en 2025 muestra precios variables en sus regiones, influenciados por las características únicas y el atractivo de cada ubicación tanto para compradores locales como internacionales.

Estos precios reflejan el panorama actual del mercado, pero los costos de las propiedades en Francia pueden fluctuar considerablemente según la ubicación específica, las características de la propiedad y la dinámica general del mercado.

Puedes seguir fácilmente las últimas tendencias y la evolución de los precios en nuestra página dedicada:

La rica diversidad geográfica y el patrimonio cultural de Francia ofrecen una amplia gama de regiones y áreas, cada una con su propio atractivo único.

Las regiones más populares para invertir y vivir

• París: Siendo la capital, París ofrece un mercado inmobiliario diversificado con una fuerte demanda tanto para propiedades residenciales como comerciales. Es un centro global de finanzas, cultura, moda y turismo, por lo que es un destino atractivo para los inversores en busca de oportunidades inmobiliarias de alta gama.
• Costa Azul (Côte d'Azur): Conocida por sus resorts de lujo, la hermosa costa y el clima templado, la Costa Azul siempre ha sido una región popular para inversiones inmobiliarias de lujo. Ciudades como Niza, Cannes y Saint-Tropez atraen a compradores adinerados en busca de propiedades frente al mar, villas exclusivas y servicios de alta calidad.
• Provenza: Renombrada por sus paisajes pintorescos, encantadores pueblos y rico patrimonio cultural, la Provenza ofrece un estilo de vida bucólico y relajado. Los viñedos, los olivares y las propiedades históricas de la región atraen a aquellos que buscan una atmósfera tranquila pero sofisticada.
• Burdeos: Siendo una de las capitales mundiales del vino, Burdeos atrae a inversores interesados en fincas vinícolas y propiedades vitivinícolas. La ciudad en sí misma está experimentando una revitalización, con una creciente demanda de propiedades residenciales y comerciales impulsada por su economía en rápido crecimiento y su escena cultural única.
• Lyon: Con su economía dinámica, la gastronomía de renombre y los sitios de la UNESCO, Lyon es una área metropolitana en pleno desarrollo que atrae a inversores interesados tanto en propiedades residenciales como comerciales. Su posición estratégica en el centro de Francia también la sitúa como un centro de transporte y un centro de negocios.
• Alpes y Pirineos: Las regiones montañosas de los Alpes y los Pirineos ofrecen oportunidades de inversión inmobiliaria especialmente en estaciones de esquí y casas de vacaciones. Propiedades en destinos de esquí populares como Chamonix, Courchevel y Megève atraen a entusiastas de los deportes de invierno y vacacionistas.
• Normandía: Conocida por su arquitectura histórica, la costa panorámica y las delicias culinarias, Normandía ofrece diversas oportunidades inmobiliarias residenciales y comerciales. Ciudades costeras como Deauville y Honfleur atraen a turistas y compradores de segundas residencias en busca de refugios junto al mar.
• Aquitania: Situada en el suroeste de Francia, Aquitania abarca paisajes que van desde áreas costeras hasta zonas vitivinícolas. Ciudades como Biarritz y Bayona ofrecen opciones inmobiliarias de lujo, mientras que el campo circundante atrae a compradores en busca de propiedades rurales y fincas vinícolas.

Sí, los extranjeros pueden comprar propiedades en Francia y el proceso para hacerlo es el mismo para los ciudadanos de la UE y los ciudadanos franceses.

El gobierno francés ha declarado que no hay restricciones específicas dirigidas a los extranjeros que compran propiedades en Francia, enfatizando que la UE ha dejado la regulación de la propiedad a los Estados miembros individuales.

A pesar de algunas preocupaciones locales en áreas como Bretaña y la Costa Azul sobre el aumento de los precios debido a los propietarios extranjeros, la abrumadora mayoría de las segundas residencias en Francia son propiedad de ciudadanos franceses. El gobierno también implementa medidas para mitigar los aumentos de precios, como impuestos sobre viviendas vacías e incentivos para la construcción de nuevas viviendas.

1. Abrir una cuenta bancaria francesa

Aunque no es obligatorio, tener una cuenta bancaria francesa facilita las transacciones y los pagos regulares en Francia. Abrir una cuenta podría requerir una dirección francesa y los bancos tienen requisitos variables para los no residentes.

2. Comenzar la búsqueda de propiedades

Explora los anuncios en línea en Properstar para encontrar propiedades en venta en tu área de interés. Puedes aprovechar nuestros filtros avanzados y dibujar tu área preferida en el mapa.

Considera la opción de contratar a un agente inmobiliario para comprender mejor el mercado y obtener asistencia en la búsqueda de propiedades que cumplan con tus criterios y presupuesto.

3. Encontrar un agente inmobiliario

El agente inmobiliario adecuado puede proporcionar información sobre el mercado francés, ayudarte en la búsqueda de propiedades que cumplan con tus criterios y navegar el proceso de negociación sin riesgos.

Aquí te indicamos cómo asegurarte de elegir al mejor profesional para tus necesidades:

• Conocimiento local: Busca agentes con un profundo conocimiento del área de tu interés. Deben estar informados sobre las tendencias inmobiliarias locales, los precios y los aspectos únicos de la comunidad.
• Habilidades lingüísticas: Si no hablas francés con fluidez, encontrar un agente que pueda comunicarse eficazmente en tu idioma es esencial. Actuará como tu intermediario con vendedores, abogados y otras partes involucradas en el proceso.
• Experiencia y credenciales: Verifica la experiencia y las calificaciones del agente. Debería tener un sólido historial de asistencia a compradores extranjeros y estar registrado en una asociación inmobiliaria reconocida en Francia.

Puedes utilizar la función de búsqueda de agentes de Properstar para encontrar agentes inmobiliarios locales confiables. Nuestra plataforma ofrece acceso a una amplia red de profesionales seleccionados por su experiencia y confiabilidad, lo que facilita encontrar un agente que satisfaga tus necesidades específicas.

4. Presentar una oferta

Inicialmente deberás presentar una oferta a través de tu agente. Es crucial considerar todos los gastos relacionados, como las comisiones del agente y del notario, antes de hacer tu oferta. A diferencia de algunos países, las ofertas demasiado bajas pueden ser mal vistas en Francia, así que consulta a tu agente para una oferta razonable.

5. Firmar el Compromis de Vente

Una vez aceptada tu oferta, procederás a firmar el "Compromis de Vente", un contrato preliminar con un notario. Este contrato puede incluir condiciones (cláusulas suspensivas) que te permitan retirarte si ciertos criterios no se cumplen, como no obtener una hipoteca.

6. Pagar el depósito

Después de la firma, tienes un período de 10 días de reflexión. Después de este período, el contrato se vuelve vinculante y estás obligado a pagar un depósito, generalmente del 10% del precio de compra.

7. Realizar inspecciones de construcción y diagnósticos

Aunque no siempre son comunes en Francia, puedes optar por realizar inspecciones de construcción o diagnósticos de la propiedad para detectar problemas como termitas, plomo y amianto. Estas inspecciones son esenciales para garantizar el estado de la propiedad y generalmente son gestionadas por el notario.

8. Tomar una decisión sobre las disposiciones hereditarias

La ley francesa determina cómo se heredará tu propiedad. Se recomienda buscar asesoramiento legal sobre cómo manejar la herencia de tu propiedad, ya que puede afectar a tu familia en el futuro.

9. Completar el pago y firma el acte de vente

Antes de la compra final, asegúrate de que el saldo restante se transfiera a la cuenta del notario. El paso final es la firma del "Acte de Vente", el acto de venta oficial, en la oficina del notario. Esto finaliza la compra, transfiriendo la propiedad a ti.

10. Pagar impuestos y gastos

Impuestos para nuevas propiedades (Vente de l'état futur d'achèvement - VEFA)

Impuestos para propiedades revendidas

Costos adicionales

Aquí tienes algunas fuentes que puedes consultar para obtener información oficial:

Recursos

Ministerio de Europa y Asuntos Exteriores francés

• Propósito: Ofrece información sobre la vida en Francia, incluidos los procedimientos administrativos para extranjeros.
• Sitio web: France Diplomatie - Ministerio de Europa y Asuntos Exteriores

Service de Publicité Foncière (Catastro en Francia)

• Propósito: Responsable del registro de títulos de propiedad y transacciones inmobiliarias, crucial para verificar el estado legal de una propiedad.
• Acceso: La información se puede consultar en las oficinas locales del "Service de publicité foncière".

Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP)

• Propósito: Proporciona información detallada sobre impuestos relacionados con transacciones inmobiliarias en Francia.
• Sitio web: DGFiP

Conseil Supérieur du Notariat

• Propósito: Ofrece información sobre el proceso de compra de propiedades y el papel de los notarios en Francia.
• Sitio web: Notaires de France

Obtener una hipoteca en Francia como extranjero implica varias consideraciones, desde elegir el tipo de hipoteca hasta comprender los requisitos y restricciones impuestos por los bancos franceses.

Tipos de hipotecas disponibles en Francia

• Hipotecas a tipo fijo: Son las más comunes y ofrecen plazos de amortización de 6 a 25 años, con 20 años como plazo típico. Los tipos fijos proporcionan estabilidad en los pagos pero pueden estar fijados a una tasa más alta en comparación con las opciones variables.
• Hipotecas a tipo variable: Las tasas están vinculadas a las tasas Euribor más un margen. Ofrecen menos previsibilidad a largo plazo, pero potencialmente tasas más bajas al menos en el período inicial.
• Hipotecas de interés solamente: Adecuadas para inversores, te permiten pagar solo los intereses por un período determinado. Sin embargo, pueden ser más difíciles de obtener para compradores extranjeros.
• Hipotecas a tipo variable con techo máximo: Una nueva opción que combina las características de las tasas fijas y variables, con un límite en cuánto puede aumentar tu tasa de interés.

Elegibilidad y límites de préstamo

Los compradores extranjeros generalmente pueden pedir prestado hasta el 70-80% del valor de una propiedad, aunque este porcentaje está influenciado por tus ingresos y deudas totales.

Tus pagos mensuales totales no deben exceder el 35% de tus ingresos brutos familiares mensuales.

Los bancos franceses generalmente requieren que los prestatarios tengan un depósito del 20-30% del precio de compra de la propiedad.

Cómo solicitar una hipoteca

• Determina el presupuesto: Comienza por comprender cuánto puedes permitirte y considera obtener una aprobación preliminar no vinculante para entender exactamente cuál es tu capacidad de préstamo.
• Reúne los documentos requeridos: Los documentos para la solicitud de una hipoteca incluyen copias del pasaporte, prueba de ingresos, extractos bancarios y posiblemente documentos adicionales si eres autónomo o estás planeando renovaciones.
• Selecciona una hipoteca: Considera consultar varios bancos o un corredor hipotecario para encontrar la mejor tasa. El proceso de solicitud puede llevar desde unas pocas semanas hasta tres o cuatro meses, dependiendo de la complejidad de tu situación y de lo rápido que proporciones la documentación requerida.

Consideraciones adicionales

• Seguro de vida: A menudo es obligatorio para respaldar tu solicitud de préstamo.
• Gastos notariales: Prepárate para costos adicionales, que pueden incluir honorarios notariales y una comisión de apertura de la hipoteca, potencialmente sumando el 10-15% al costo total de la compra de una propiedad.
• Corredores especializados: Puede ser beneficioso trabajar con un corredor hipotecario especializado en ayudar a compradores extranjeros. Estos profesionales pueden manejar las complejidades del proceso hipotecario francés, especialmente en lo que respecta a las barreras lingüísticas y culturales, para encontrar la mejor oferta para ti.

Aunque solemos romantizar la compra de una nueva casa y pensar en los muchos beneficios a largo plazo, una inversión inmobiliaria en el extranjero conlleva una serie de riesgos que los posibles compradores deben considerar cuidadosamente.

Un desafío significativo es navegar el complejo y a menudo rígido sistema legal y burocrático francés, que puede resultar intimidante para aquellos que no están familiarizados con las leyes y prácticas locales, especialmente para los compradores no residentes.

Además, la barrera del idioma puede complicar aún más las transacciones y los procesos legales, haciendo esencial contar con un soporte confiable para la traducción y lo legal.

Otro riesgo incluye los potenciales costos elevados asociados con la compra de una propiedad, que pueden incluir tarifas notariales, impuestos de transferencia e impuestos inmobiliarios en curso, que pueden sumarse a una cantidad significativa.

Los compradores también podrían enfrentar problemas relacionados con las leyes de herencia inmobiliaria, que difieren de las de muchos otros países, potencialmente afectando los planes para la distribución de la herencia.

El mantenimiento y la restauración de propiedades más antiguas, que son muy comunes en Francia, pueden presentar gastos inesperados, por lo que es necesario realizar una inspección exhaustiva y establecer un presupuesto preciso antes de la compra.