Comprar casa en Estados Unidos como extranjero: guía 2025

Los Estados Unidos son el tercer país más grande del mundo, tanto en superficie como en población, y juegan un papel crucial en la economía global, así como en la política y la cultura.

Con una superficie de más de 9,8 millones de kilómetros cuadrados, Estados Unidos está compuesto por 50 estados, un distrito federal (Washington, D.C.) y varios territorios, entre ellos Puerto Rico, Guam y las Islas Vírgenes de los Estados Unidos.

Estados Unidos ofrece:

• mega metrópolis como Nueva York y Los Ángeles;
• vastísimas regiones rurales caracterizadas por montañas, llanuras o desiertos;
• islas tropicales como Hawái en el Océano Pacífico;
• regiones costeras a lo largo de ambos océanos, Atlántico y Pacífico.

En 2025, la población de Estados Unidos es de aproximadamente 336 millones de habitantes.

Distribución de la población en Estados Unidos por estado

¿Por qué invertir en Estados Unidos?

Estados Unidos sigue siendo uno de los destinos de inversión inmobiliaria más atractivos a nivel global, gracias a su estabilidad económica, transparencia legal y a un mercado inmobiliario diversificado.

Desde los vibrantes centros metropolitanos con alta demanda de alquileres hasta las pintorescas casas de vacaciones rodeadas de amplios terrenos rurales, Estados Unidos ofrece una amplia gama de opciones para los inversionistas extranjeros.

La infraestructura del país incluye más de 4,3 millones de kilómetros de carreteras y zonas climáticas muy diversas que van desde la Florida subtropical hasta los desiertos áridos de Arizona.

Estados Unidos es el segundo país más visitado del mundo después de Francia, con más de 80 millones de visitantes internacionales al año. El turismo sigue siendo un sector crucial, contribuyendo alrededor del 10,4% del PIB e influyendo fuertemente en el sector inmobiliario.

En 2023, los ingresos del turismo en Estados Unidos alcanzaron un récord de 300 mil millones de euros, gracias a una fuerte recuperación post-pandemia, al crecimiento de los viajes tanto nacionales como internacionales y al aumento de la demanda de propiedades en alquiler a corto plazo (U.S. Travel Association).

El mercado inmobiliario estadounidense, valorado en más de 43 billones de euros, sigue siendo dinámico, impulsado por el crecimiento de la población, los avances tecnológicos y las tendencias migratorias.

• Crecimiento moderado de los precios de las viviendas: Los expertos prevén un aumento gradual de los precios de las viviendas, con pronósticos que sugieren un aumento del 2% en 2025 y otro 2% en 2026.
• Evolución de la demanda de viviendas: Los cambios demográficos están influyendo en las preferencias habitacionales, con los millennials buscando casas suburbanas y los baby boomers reduciendo el tamaño de sus viviendas, lo que genera una gama diversificada de necesidades habitacionales.
• Variaciones del mercado regional: Algunas áreas, particularmente en la Sunbelt, experimentarán una mayor actividad inmobiliaria. Por ejemplo, se espera que Dallas-Fort Worth sea uno de los mercados principales en 2025.
• Impacto de los cambios climáticos en los valores inmobiliarios: Los crecientes riesgos climáticos están comenzando a afectar los precios de las viviendas, con las áreas propensas a desastres naturales mostrando una apreciación más lenta de los precios debido al aumento de los costos de seguro y a una mayor conciencia entre los compradores.

Costo promedio para la compra de propiedades en Estados Unidos

En 2025, los precios de las propiedades en Estados Unidos varían considerablemente según la ubicación y el tipo de inmueble. Las ciudades costeras, los centros tecnológicos y los suburbios codiciados tienen precios premium, mientras que los mercados secundarios y las áreas rurales ofrecen opciones más accesibles.

Estos datos proporcionan una instantánea del mercado actual, pero los precios pueden variar significativamente según el vecindario, el tipo de inmueble y las dinámicas de mercado en cada área.

Puedes seguir fácilmente las últimas tendencias y las evoluciones de los precios en nuestra página dedicada:

Los Estados Unidos ofrecen una gama increíble de regiones, cada una con su propio encanto, estilo de vida y oportunidades inmobiliarias. Ya sea que busques una vida urbana vibrante, el atractivo costero o la tranquilidad del campo, hay una ubicación perfecta para cada tipo de inversionista y comprador inmobiliario.

Regiones populares para invertir y vivir

• Ciudad de Nueva York: Una de las ciudades más icónicas del mundo, Nueva York ofrece un estilo de vida urbano frenético con servicios inigualables, cultura y oportunidades comerciales. Las opciones inmobiliarias varían desde lujosos apartamentos en los rascacielos de Manhattan hasta casas más accesibles en los barrios periféricos como Queens y Brooklyn.

• California (Los Ángeles y San Francisco): Conocida por su estilo de vida glamuroso, las principales ciudades de California ofrecen todo, desde propiedades frente al mar hasta lujosas villas en barrios exclusivos como Beverly Hills y Malibu. San Francisco, con su economía orientada a la tecnología, atrae tanto a compradores internacionales como a inversionistas con su combinación de casas históricas y modernos condominios.

• Florida (Miami y Orlando): Florida sigue siendo uno de los principales destinos para inversionistas extranjeros, jubilados y quienes buscan casas de vacaciones. Miami ofrece una vibrante mezcla de playas extensas y condominios de alto nivel, mientras que las atracciones familiares de Orlando y las áreas suburbanas en crecimiento ofrecen sólidas oportunidades de ingresos por alquiler.

• Texas (Austin y Dallas): Con su economía en crecimiento, impuestos más bajos y alta calidad de vida, Texas sigue atrayendo a empresas y nuevos residentes. Austin, conocida por su sector tecnológico y sus ofertas culturales, es uno de los mercados inmobiliarios de más rápido crecimiento en Estados Unidos, mientras que Dallas ofrece una mezcla más accesible de casas suburbanas y apartamentos urbanos.

• Arizona (Phoenix y Scottsdale): El clima desértico de Arizona, el costo de vida accesible y el rápido crecimiento de la población la convierten en una opción sólida tanto para la inversión inmobiliaria como para la jubilación. Phoenix ofrece varias opciones residenciales, desde casas familiares en desarrollos suburbanos hasta villas de lujo en la cercana Scottsdale.

• Pacífico Noroeste (Seattle y Portland): Para quienes están interesados en una vida urbana no demasiado alejada de las bellezas naturales, el Pacífico Noroeste es la región ideal. La creciente industria tecnológica de Seattle y el estilo de vida al aire libre atraen a jóvenes profesionales, mientras que Portland es conocida por su cultura creativa y sus opciones de vivienda ecológica.

Sí, los extranjeros pueden comprar propiedades fácilmente en los Estados Unidos.

El mercado inmobiliario estadounidense es altamente accesible para los compradores internacionales, sin restricciones legales basadas en la nacionalidad respecto a la propiedad inmobiliaria. Los inversionistas y particulares extranjeros pueden adquirir libremente propiedades residenciales, comerciales o industriales sin necesidad de ser ciudadanos o residentes estadounidenses.

Sin embargo, el proceso implica varios pasos, incluyendo obtener un número de identificación fiscal estadounidense (ITIN), abrir una cuenta bancaria local si se necesita financiamiento y enfrentar las implicaciones legales y fiscales. Se recomienda encarecidamente trabajar con un agente inmobiliario experto en la asistencia a compradores internacionales en el mercado estadounidense.

El Programa EB-5

El Programa de Inversionista Inmigrante EB-5 ofrece una vía hacia la residencia permanente en los Estados Unidos para los inversionistas extranjeros y sus familias. Para calificar, es necesario realizar una inversión financiera significativa en una empresa comercial en los Estados Unidos, con al menos 800.000 euros invertidos en un área de empleo objetivo (TEA) o 1.050.000 euros en otras áreas.

El visado EB-5 ofrece varias ventajas:

• Residencia: Concede al inversionista, al cónyuge y a los hijos solteros menores de 21 años el derecho a vivir, trabajar y estudiar en cualquier parte de los Estados Unidos.
• Camino hacia la residencia permanente y la ciudadanía: Después de dos años, si la inversión cumple con los requisitos de creación de empleos, los inversionistas pueden solicitar una Green Card. Tras mantener la residencia permanente durante cinco años, pueden solicitar la ciudadanía estadounidense.

El programa EB-5 es una opción popular para aquellos que buscan residencia en los Estados Unidos mientras invierten simultáneamente en bienes raíces u otras empresas comerciales. Puedes obtener más información sobre el programa EB-5 en el sitio oficial de Servicios de Ciudadanía e Inmigración de los Estados Unidos.

1. Obtén un ITIN (Número de Identificación del Contribuyente Individual)

Un ITIN (Número de Identificación del Contribuyente Individual) es un número de procesamiento fiscal emitido por el IRS para los no ciudadanos estadounidenses que no tienen un Número de Seguro Social (SSN). Aunque no es requerido para cada compra inmobiliaria, tener un ITIN es necesario si planeas abrir una cuenta bancaria estadounidense o solicitar una hipoteca, y para reportar los ingresos por alquiler si planeas arrendar la propiedad.

Puedes solicitar un ITIN a través del IRS utilizando el Formulario W-7, ya sea desde el extranjero o desde los Estados Unidos. Los documentos generalmente requeridos incluyen:

• un pasaporte válido (o una copia autenticada);
• el formulario W-7 completado;
• una justificación para la solicitud del ITIN (por ejemplo, compra de propiedad o declaración de impuestos en Estados Unidos).

2. Abre una cuenta bancaria estadounidense

Una cuenta bancaria estadounidense es esencial para gestionar los pagos relacionados con la compra de la propiedad, incluyendo los depósitos, los impuestos sobre la propiedad y los pagos de servicios. Aunque es posible utilizar una cuenta internacional, tener una cuenta bancaria local simplifica las transacciones y reduce los costos.

Para abrir una cuenta bancaria en Estados Unidos, generalmente se requiere:

• tu ITIN o SSN;
• pasaporte y prueba de identidad;
• prueba de dirección (tanto en Estados Unidos como en tu país de origen);
• a veces, una referencia de tu banco de origen.

3. Comienza a buscar propiedades

Explora los anuncios en línea en Properstar para encontrar propiedades en venta en la zona de tu interés. Puedes usar filtros avanzados o dibujar tu área preferida en el mapa.

Considera la posibilidad de involucrar a un agente inmobiliario con experiencia con compradores internacionales. Los agentes tienen un excelente conocimiento del mercado local, pueden asistirte en las negociaciones y guiarte a través del proceso de compra, que varía según el estado.

4. Encuentra el agente inmobiliario adecuado

El agente inmobiliario adecuado puede ser fundamental al comprar una propiedad en los Estados Unidos, especialmente si no estás familiarizado con el mercado o si compras como extranjero. Proporcionará información valiosa, te asistirá en la búsqueda de propiedades que se ajusten a tus criterios y te guiará a través del proceso de negociación.

Aquí te explicamos cómo elegir al profesional adecuado para tus necesidades:

• Conocimiento local: Elige agentes con un profundo conocimiento de la región o ciudad específica donde deseas comprar. Deben estar familiarizados con las tendencias del mercado inmobiliario local, los valores del mercado y las características de los barrios que se alineen con tus preferencias y objetivos de inversión.

• Experiencia con compradores internacionales: Asegúrate de que el agente tenga experiencia en la asistencia a clientes extranjeros. Debe comprender los desafíos únicos que enfrentan los no residentes, como navegar por los requisitos legales estadounidenses, gestionar las conversiones de divisas y asegurar el financiamiento.

• Credenciales y reseñas: Verifica las credenciales y la reputación del agente. En los Estados Unidos, los agentes deben estar autorizados en el estado en el que operan. Busca agentes afiliados a organizaciones profesionales como la National Association of Realtors (NAR) y revisa las reseñas o testimonios de clientes para evaluar su fiabilidad y la calidad del servicio.

Properstar ofrece una función gratuita de búsqueda de agentes que te conecta con profesionales inmobiliarios seleccionados en todos los Estados Unidos. Los profesionales seleccionados por nuestro portal están calificados para asistir a clientes internacionales.

5. Visita las propiedades que te interesan

Visita las propiedades que te interesan para evaluar su estado, ubicación y adecuación. En los Estados Unidos, los recorridos por las propiedades pueden ser programados a través de tu agente inmobiliario, y los recorridos virtuales se han vuelto cada vez más populares, especialmente para los compradores internacionales.

6. Verificaciones legales y due diligence

Antes de finalizar la compra, realiza una due diligence exhaustiva para asegurarte de que el estado legal y las condiciones físicas de la propiedad sean las esperadas.

• Verificación del título: Un paso crucial es realizar una verificación del título de propiedad. Este paso verifica que el vendedor tenga la propiedad legal y confirma que no existan hipotecas, disputas u otras cargas que puedan afectar la venta.

• Cumplimiento con la zonificación y el uso del suelo: Asegúrate de que la propiedad cumpla con las normativas locales de zonificación y uso del suelo, especialmente si planeas hacer modificaciones a la propiedad o utilizarla para un propósito específico.

• Inspecciones de la propiedad: En los Estados Unidos, una inspección de la propiedad generalmente se realiza antes de que la venta se finalice. Es altamente recomendable contratar a un inspector certificado para verificar daños estructurales, cableado defectuoso o problemas de fontanería. Inspecciones especializadas adicionales (por ejemplo, para termitas o radón) pueden ser necesarias dependiendo de la ubicación de la propiedad.

7. Haz una oferta

Con la ayuda de tu agente inmobiliario, haz una oferta sobre la propiedad. En los Estados Unidos, las ofertas suelen presentarse por escrito e incluyen detalles como el precio de compra, las condiciones (por ejemplo, inspección o financiamiento) y la fecha de cierre propuesta. Tu agente te guiará en las negociaciones con el vendedor, que pueden llevar a una contraoferta.

8. Firma el contrato de compra

Una vez que se acepte tu oferta, firmarás un contrato de compra, que es un acuerdo legalmente vinculante. Este contrato detalla los términos y condiciones de la venta, incluidas las condiciones y los plazos. En este punto, también deberás pagar un anticipo, que suele estar entre el 1% y el 3% del precio de compra, para demostrar tu compromiso con la compra.

9. Finaliza los acuerdos del préstamo (si aplica)

Si financias tu compra, es el momento de fijar la tasa del préstamo y finalizar los términos del préstamo. Tu prestamista requerirá una tasación de la propiedad para asegurarse de que su valor corresponda al precio de compra.

10. Completa la compra

El paso final es el cierre, durante el cual la propiedad se transfiere oficialmente. Durante el cierre, deberás:

• Firmar el título, los documentos del préstamo y otros formularios necesarios.
• Pagar el saldo restante, incluidas las tarifas de cierre y cualquier impuesto aplicable.
• Recibir las llaves y tomar posesión de la propiedad.

Los gastos de cierre en los Estados Unidos generalmente varían del 2% al 5% del precio de compra e incluyen seguro del título, honorarios legales y tarifas de registro.

11. Registra la propiedad

Después del cierre, la empresa de títulos registrará el título en la oficina del registro del condado local. Este paso transfiere legalmente la propiedad y hace que la transacción forme parte del registro público.

12. Paga los impuestos y gastos asociados

En los Estados Unidos, los compradores de propiedades son responsables de pagar varios impuestos y gastos, que pueden variar según el estado y las normativas locales:

Impuestos y gastos comunes

En la mayoría de los estados estadounidenses, los gastos de cierre se comparten entre el comprador y el vendedor (los detalles se negocian como parte del contrato de compra).

13. Transfiere los servicios

Una vez que la propiedad sea tuya, asegúrate de transferir los servicios como electricidad, gas, agua e internet a tu nombre. Tu agente inmobiliario puede asistirte en este proceso, asegurando una transición sin interrupciones de los servicios después de la compra.

Recursos útiles para información oficial

• Servicios Internos de Impuestos de los Estados Unidos (IRS): Información sobre cómo obtener un ITIN y sobre las obligaciones fiscales para los compradores internacionales de propiedades.
• Oficina del Registro del Condado Local: Para el registro y la inscripción del título de propiedad.
• Servicios de Ciudadanía e Inmigración de los Estados Unidos (USCIS): Para detalles sobre el Programa EB-5 y las opciones de residencia.
• American Land Title Association (ALTA): Directrices sobre el seguro del título y el proceso de cierre.

Muchas instituciones bancarias y financieras en Estados Unidos, incluyendo Wells Fargo, Chase y Bank of America, ofrecen opciones de hipoteca para compradores extranjeros. Los términos y condiciones pueden variar en comparación con los disponibles para ciudadanos o residentes estadounidenses.

Las tasas de interés para compradores extranjeros tienden a ser ligeramente más altas debido a los riesgos percibidos, pero con la documentación adecuada y un buen perfil financiero, aún es posible obtener tasas competitivas. En 2024, las tasas de interés típicas para compradores internacionales varían entre 6% y 8%, dependiendo del prestamista y las especificaciones del préstamo.

Cómo obtener una hipoteca

Para solicitar una hipoteca como no residente en los Estados Unidos, generalmente deberás proporcionar los siguientes documentos:

• Un pasaporte o visa válida.
• Un Número de Identificación del Contribuyente (ITIN) o un Número de Seguro Social (SSN).
• Prueba de ingresos (como declaraciones de impuestos, recibos de sueldo o contrato de trabajo).
• Extractos bancarios recientes (generalmente de los últimos 6 meses).
• Un informe crediticio de tu país de origen (algunos prestamistas lo requieren).
• Prueba de los fondos para el anticipo y los gastos de cierre.

Una vez que tu documentación esté lista, es aconsejable solicitar la preaprobación del préstamo de varios prestamistas. La preaprobación te dará una idea clara del monto del préstamo y de las tasas de interés que puedes esperar, y fortalece tu posición al hacer una oferta.

Consideraciones especiales para no residentes

• Requisitos para el anticipo: Los no residentes generalmente deben proporcionar un anticipo entre el 30% y el 50% del precio de compra de la propiedad, dependiendo del prestamista.

• Tasas de interés más altas: Como no residente, podrías enfrentar tasas de interés ligeramente más altas en comparación con los residentes estadounidenses.

• Documentación y procesos legales: Los prestatarios no residentes deben trabajar estrechamente con un abogado inmobiliario. La aprobación del préstamo puede implicar documentación y controles adicionales, incluida la confirmación de la fuente legal de los fondos utilizados para el anticipo.

• Tipos de préstamos disponibles: Los compradores extranjeros generalmente pueden acceder a préstamos a tasa fija o variable. Algunos prestamistas también ofrecen productos especializados para individuos de alto patrimonio neto que desean invertir en el mercado inmobiliario estadounidense.

Utilizar un corredor de hipotecas

Si no estás seguro sobre qué prestamista elegir o quieres simplificar el proceso, considera trabajar con un corredor de hipotecas especializado en la asistencia a compradores internacionales. Los corredores pueden conectarte con prestamistas que ofrecen condiciones favorables y ayudarte a navegar entre las complejidades del mercado de hipotecas en los Estados Unidos.

Comprar una propiedad en Estados Unidos como extranjero presenta desafíos únicos que requieren una cuidadosa consideración y preparación. Aquí algunos errores comunes:

1. Orientarse en el sistema legal y fiscal estadounidense

El sistema legal estadounidense puede ser complejo, especialmente si no estás familiarizado con las leyes inmobiliarias, las normativas fiscales y las prácticas locales. Cada estado tiene su propio conjunto de reglas que rigen las transacciones inmobiliarias, por lo que el proceso puede variar considerablemente según la ubicación de la propiedad.

Asegúrate de comprender los siguientes aspectos:

• Obligaciones fiscales: Como comprador extranjero, podrías estar sujeto a impuestos específicos, como la Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA), que impone requisitos de retención sobre la venta de bienes raíces estadounidenses por parte de propietarios extranjeros.
• Leyes específicas por estado: Los estados tienen regulaciones diferentes para los costos de cierre, los impuestos sobre la propiedad y los requisitos de seguro de título, por lo que es fundamental realizar una investigación exhaustiva o buscar asistencia profesional.

2. Subestimar los costos reales de la compra de la propiedad

Además del precio de compra, los compradores deben considerar varios costos adicionales, que incluyen:

• Impuestos sobre la propiedad: Las tasas varían según el estado y la jurisdicción local, a menudo oscilando entre el 0,5% y el 2,5% del valor evaluado de la propiedad.
• Costos de cierre: Estos generalmente van del 2% al 5% del precio de compra e incluyen gastos como el seguro de título, servicios legales, inspecciones y más.
• Mantenimiento y servicios públicos: Si la propiedad se utilizará como casa de vacaciones o propiedad en alquiler, los costos recurrentes como los gastos de gestión de la propiedad, las reparaciones y las facturas de servicios públicos pueden acumularse.

Una planificación adecuada del presupuesto es esencial para evitar sorpresas financieras.

3. Pasar por alto la importancia de la debida diligencia

Una investigación y controles legales completos son fundamentales para proteger tu inversión. Problemas comunes a vigilar incluyen:

• Problemas de título: Asegúrate de que no existan embargos, disputas o reclamos de propiedad no resueltos que puedan comprometer tu compra.
• Condiciones de la propiedad: Una inspección exhaustiva es esencial para identificar problemas potenciales como daños estructurales, moho o sistemas obsoletos. Omitir este paso puede llevar a reparaciones costosas en el futuro.
• Tendencias del mercado local: Investiga el mercado local para comprender los valores de las propiedades, el potencial de alquiler y las perspectivas de crecimiento a largo plazo de la zona. Pagar demasiado en un mercado en declive puede resultar en un error costoso.

4. Intercambio y retrasos en los pagos

Las fluctuaciones en los tipos de cambio pueden afectar significativamente tu presupuesto, especialmente si tu moneda de origen se debilita frente al dólar estadounidense. Además, las transferencias bancarias internacionales pueden a veces causar retrasos, poniendo potencialmente en riesgo transacciones sensibles al tiempo. Considera trabajar con un servicio de cambio de divisas especializado en transferencias internacionales de grandes importes para asegurar tasas favorables y reducir los costos.