Mercado inmobiliario español – Resumen del 2020

Comprueba cómo atraviesa España la pandemia y qué puedes esperar en 2021

Como en todas partes del mundo, España ha vivido una pesadilla 2020 debido a la pandemia del Covid-19. Y aunque las cosas parecen más esperanzadoras de lo que han sido por un tiempo, aún no estamos fuera del peligro.

Sigue habiendo una gran incertidumbre en todas partes. Si las vacunas Pfizer y Moderna funcionan, ¿qué tan bien funcionarán y durante cuánto tiempo? ¿Cuántas vacunas se pueden administrar y cuánto tiempo se tarda en cubrir a la población? ¿Cuán grave será la economía dañada para el momento en que salgamos del período de confinamientos y limitaciones?

Y para los inversores inmobiliarios, por supuesto, ¿qué va a pasar con los precios de las propiedades? Volver a entrar en el confinamiento no estaba en el plan en julio; ahora, España está de vuelta con toque de queda y el estado de emergencia ha sido reinstaurado. Tenemos estadísticas que muestran que el mercado, de hecho, comenzó a recuperarse un poco en julio, agosto y septiembre. Sin embargo, son difíciles de interpretar, debido a los retrasos en el tiempo y un nivel muy bajo de transacciones durante marzo y abril.

AEV, la asociación española de tasadores inmobiliarios, dice que las tasaciones hipotecarias del segundo trimestre cayeron un 45%, a pesar de un aumento del 14,5% en los proyectos de renovación. El confinamiento significaba que nadie estaba iniciando transacciones: las propiedades no estaban entrando en el mercado, y nadie estaba haciendo ofertas.

El mercado se ha recuperado de eso hasta cierto punto. Por ejemplo, los economistas de CaixaBank dicen que las transacciones totales de propiedades residenciales subieron a un nivel del 20% en julio contra el mes anterior. Pero eso aún representó una caída del 26% en el volumen en lo que va del año. Aun así, los precios aún estaban un 5,8% por encima.

Las cifras de TINSA muestran transacciones hasta agosto. Aunque muestran una caída de los precios, fue menos del 1% año a la fecha. Sin embargo, el dolor en España ha estado principalmente en las Costas, con una caída media del 4% en la costa mediterránea y las islas desde marzo. Las principales ciudades, por otro lado, han sido mucho más resistentes a la debilidad de los precios. Eso se debe en parte al hecho de que las propiedades costeras tienden a ser más impulsadas por la compra extranjera - y con pocas personas capaces de viajar, la mayoría de las ventas este año han sido a los compradores nacionales.

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¿Significa recuperación? ¿O aún no?

La Asociación de Notarios Españoles dice que incluso la recuperación de septiembre deja los volúmenes de transacciones abajo en un 20% año tras año. Mientras que agosto experimentó un aumento del 8% en las terminaciones, y el 5,4% de septiembre, en comparación con el mismo mes de hace un año, casi el 100% de ese aumento representaron ventas que se habían retrasado por el confinamiento y que ahora se estaban completando - no eran nuevas ventas. Por lo tanto, el nivel de 45.000 ventas que se logró en septiembre no es necesariamente una buena guía para futuros volúmenes de transacciones.

De hecho, el mercado español fue ligeramente negativo en términos de transacciones incluso antes de covid, por lo que es probable que si vuelve a 'normal', ese normal va a ser estable a ligeramente hacia abajo.

El organismo nacional de estadísticas INE tiene cifras similares, pero son interesantes para los inversores porque muestran un desglose regional, así como un desglose entre las propiedades nuevas y de reventa.

Agosto y septiembre mostraron fuertes ventas en nuevas propiedades, representando de nuevo un cambio de tiempo en lugar de un aumento real. Los sitios de construcción se dejaron inactivos durante el confinamiento, por lo que las terminaciones se retrasaron; ahora que se están construyendo desarrollos, se están ultimando las ventas fuera del plan. Por otro lado, las propiedades de reventa mostraron una marcada desaceleración - y esto es probablemente más típico del mercado 'real'.

Durante todo el año hasta la fecha, las regiones más populares entre los inversores extranjeros han sufrido significativamente - Málaga, Alicante, las Islas Baleares. (En zonas como Marbella, el 95% de algunos desarrollos se venden a compradores extranjeros.) Alicante se redujo un 27%, Valencia un 26%, Málaga un 25% en volumen. En septiembre, sin embargo, las cosas también alcanzaron las grandes ciudades: Madrid vio cómo las ventas se secaron con una caída del 10% y Barcelona también fue duramente golpeada.

Por lo tanto, los volúmenes están muy abajo. Pero lo que no ha sucedido es un desplome al por mayor de los precios. Compare este año con la crisis crediticia y las cosas se ven muy diferentes. En Marbella, por ejemplo, la crisis crediticia vio caer los precios en un tercio en 5 años. Hubo una gran oferta de nuevos desarrollos, y los desarrolladores que se declararon en bancarrota dejando enormes proyectos medio terminados. Eso simplemente no está sucediendo esta vez.

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Hasta ahora, las estadísticas. Pero, ¿qué está pasando en el suelo?

En los mercados orientados a los extranjeros como Ibiza y la costa sur, el mercado medio parece haber sido el peor afectado. Algunos de los proyectos de ultra lujo, por encima de 2 millones de euros, siguen funcionando bien; en este nivel, hay propiedades nuevas limitadas disponibles, y los ultra ricos no se molestan por tener que ponerse en cuarentena durante un par de semanas. Epic Marbella, por ejemplo, afirma que se ha estado vendiendo bien.

Por otro lado, las propiedades de reventa se han estado vendiendo a descuentos del 20%, y en algunos casos hasta un 40%, al precio de venta. Algunos vendedores realmente necesitan vender - particularmente como los ingresos de alquiler de temporada se han secado por completo - y los compradores de gangas pueden obtener buenas ofertas.

También escuchamos que si bien en su conjunto España no tiene un gran problema de exceso de oferta, algunos mercados locales tienen problemas. Por ejemplo, Estepona tiene una gran cantidad de nuevos desarrollos de mercado medio; ya estaban vendiendo bastante lentamente, y la reducción del mercado podría presentar un problema.

Los desarrollos que están llegando a su fin probablemente van a ir bien, al igual que otras fases de los centros turísticos existentes. Pero el financiamiento se ha vuelto más difícil de conseguir, con los bancos queriendo ver no sólo una fuerte contribución del financiamiento de capital, sino también altos niveles de comercialización antes de que acepten financiar un proyecto.

Eso significa que es menos probable que los proyectos más nuevos sean financiados por bancos y más propensos a ser financiados por fondos públicos o financiados por fondos privados e inversores que están cobrando tasas significativamente más altas. Tasas de interés más altas -y estamos hablando de 8-9% en lugar de 2-3%, por ejemplo- aumenta el riesgo.

Los bancos también están empezando a ser muy exigentes con los préstamos hipotecarios. Eso no ayudará al mercado a recuperarse. Y mientras que actualmente el gobierno está ayudando a las personas a pagar las cuentas, si los empleos desaparecen o se recortan los salarios, eso eventualmente tendrá en cuenta reducir los alquileres en las ciudades, y eso, al final, reducirá los precios de los bienes raíces residenciales. (Por supuesto, los mercados centrados en el extranjero pueden ver una experiencia algo diferente.)

Eso ha llevado a los más pesimistas de los pronosticadores, Forcadell,a predecir una caída del 16% en los precios de la propiedad durante 2020 y 2021 - todavía un poco menos de la crisis crediticia. El consenso, por otro lado, es por una caída de los precios del 6% este año - aunque algunas zonas se verán mucho más afectadas, con la costa andaluza bajando hasta en un 18%. Y el Banco de España ha advertido que la recuperación no estará completa hasta que sepamos cómo salimos de la pandemia. Así que esto ciertamente no es un mercado sin riesgo.

Consideraciones para 2021

Dados los datos que tenemos hasta ahora sobre el 2020, el jurado no tiene claro lo que va a pasar en la propiedad española. Pero, aun así, hay algunos buenos consejos para una inversión exitosa.

• Asegúrese de que una caída del 20% en los precios no le pondrá en una posición insostenible. Si usted está comprando para la inversión a largo plazo, usted necesita estar seguro de que el próximo par de años será solvente.

• Realice una investigación intensiva sobre la zona exacta y el tipo de propiedad que le interesa: los datos sobre el mercado español en su conjunto serán de uso limitado este año y el próximo.

• No compre sobre plano en los desarrollos de etapa temprana. Busque desarrollos bien avanzados que estén completos, o que se completen pronto, y que la mayoría de las unidades ya estén reservadas o vendidas.

• Si quieres una ganga, busca propiedades de reventa de vendedores motivados y asegurase de tener su financiamiento listo (o estar listo para pagar en efectivo).